Nuevo esquema oficial para créditos hipotecarios: en qué consiste y cómo funciona

De qué se trata el anuncio

El Gobierno nacional dio a conocer un nuevo programa orientado a expandir la oferta de crédito hipotecario en el país. La herramienta elegida es que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses licite depósitos a plazo fijo entre las entidades bancarias, con el objetivo de otorgarles fondeo a plazos más largos que los habituales del sistema financiero.

La presentación estuvo a cargo del ministro de Economía, Luis Caputo, acompañado por el director general de Inversiones del FGS, Juan Cruz Micele, y representantes del Banco Central. La conferencia se realizó el miércoles 26 de agosto.

Qué problema busca destrabar

El punto de partida que planteó el equipo económico es lo que se conoce como descalce de plazos. Los bancos argentinos captan la mayor parte de sus depósitos a corto plazo (cajas de ahorro o plazos fijos de alrededor de 30 días), mientras que los créditos hipotecarios se otorgan a 15, 20, 25 e incluso 30 años. Esa brecha entre lo que las entidades reciben y lo que deben prestar es, según explicaron, uno de los principales frenos históricos para que el crédito para vivienda crezca en la Argentina.

Cómo se instrumenta el programa

El esquema prevé un monto total de $2 billones, que se irá licitando en tramos de $200.000 millones por subasta. Según se informó, la primera licitación tendrá lugar la semana próxima.

Los depósitos se constituirán en pesos, ajustados por UVA más un adicional (spread), y se dividen en dos tramos con condiciones distintas:

• Tramo a 1 año: tasa mínima de UVA + 2,50%.
• Tramo a 5 años: tasa mínima de UVA + 4,50%.

Ninguna entidad podrá quedarse con más del 20% del monto de cada licitación, y los bancos que resulten adjudicados tendrán 90 días corridos para volcar esos fondos a créditos hipotecarios.

Para tener en cuenta: las tasas mencionadas son mínimas para la licitación entre el FGS y los bancos, no necesariamente la tasa final que pagará quien tome el crédito. Esa tasa depende de cada entidad y de las condiciones que fije al momento de prestar.

Condiciones para los créditos que surjan del programa

El Gobierno fijó tres condiciones generales que deberán cumplir los préstamos otorgados con este fondeo:

• Tasa máxima para el tomador del crédito: UVA + 7,50%.
• Plazo mínimo: 15 años.
• Monto máximo: 150.000 UVA por crédito, equivalentes a unos USD 200.000 según la referencia dada en la conferencia.

Los créditos están destinados a personas humanas para la compra, construcción, ampliación o refacción de su primera vivienda.

A cuántas familias podría alcanzar

Con el monto total del programa y el valor promedio de crédito de referencia, el equipo económico estimó que el esquema podría dar respuesta a entre 17.000 y 18.000 familias.

Como ejemplo de aplicación, se planteó el caso de una vivienda de USD 106.000: financiando el 75% de ese valor (unos USD 80.000, equivalentes a $114 millones) a una tasa de UVA + 7 y a 25 años, la cuota mensual rondaría los $865.000. Tomando como referencia que la cuota no supere el 25% del ingreso familiar, el ingreso neto necesario sería de aproximadamente $3.460.000.

El punto de partida del crédito hipotecario en la Argentina

El anuncio llega en un año de menor actividad hipotecaria respecto del anterior: en los primeros siete meses de 2026 se otorgaron 14.715 créditos, un 39% menos que los 24.271 registrados en el mismo período de 2025. En cuanto al tamaño del mercado, el Gobierno situó al crédito hipotecario en apenas el 2% del PBI argentino, muy por debajo de otros países de la región y del mundo: en Chile representa cerca del 27%, y en Estados Unidos llegó a ubicarse entre el 50% y el 75% según el período.