REPORTE MENSUAL
Mercado inmobiliario en Buenos Aires: precios, escrituras y créditos mes a mes
Todos los indicadores de CABA y la Provincia de Buenos Aires en un solo lugar: cuánto se vende, cuánto se paga realmente por metro cuadrado, cuánta oferta hay y qué está pasando con el crédito hipotecario. Actualizado todos los meses con fuentes oficiales.
Los números del mes en 30 segundos
- Se sigue escriturando. En julio de 2026 se firmaron 6.051 escrituras de compraventa en CABA y 12.177 en la Provincia de Buenos Aires. Ambas jurisdicciones cayeron 9% interanual, pero mejoraron contra junio.
- El crédito es la excepción. Las escrituras con hipoteca cayeron 31,2% interanual en CABA y 33% en Provincia. En todo el país, las altas hipotecarias acumulan una baja del 47% en el año.
- Los precios siguen planos. El metro cuadrado de publicación en CABA cerró julio en USD 2.471, con una suba interanual de 1,3%: la más baja en 28 meses.
- Se negocia cerca del 5%. Las operaciones cerraron un 4,81% por debajo del precio al que estaban publicadas, con un precio real de cierre de USD 2.112 por m².
- Novedad del mes: el 26 de agosto se anunció un esquema de fondeo con recursos del FGS de la ANSES para ampliar el crédito hipotecario. Lo analizamos en detalle más abajo.
| Indicador | Valor | Var. interanual | Período |
|---|---|---|---|
| Escrituras de compraventa – CABA | 6.051 | −9% | Julio 2026 |
| Escrituras de compraventa – Prov. de Bs. As. | 12.177 | −9% | Julio 2026 |
| Escrituras con hipoteca – CABA | 959 | −31,2% | Julio 2026 |
| Escrituras con hipoteca – Prov. de Bs. As. | 1.450 | −33% | Julio 2026 |
| Monto promedio por escritura – CABA | USD 116.967 | +1,8% en dólares | Julio 2026 |
| Precio de publicación – CABA | USD 2.471/m² | +1,3% | Julio 2026 |
| Precio real de cierre – CABA | USD 2.112/m² | +0,9% | Julio 2026 |
| Margen de negociación | −4,81% | −5,11% en junio | Julio 2026 |
| Precio de publicación – GBA Norte | USD 2.410/m² | +1,7% acumulado 2026 | Julio 2026 |
| Stock de avisos de venta – CABA | más de 110.000 | +3,4% | Junio 2026 |
| Alquiler de 2 ambientes – CABA | $873.668/mes | +30,7% | Julio 2026 |
| Rentabilidad bruta del alquiler – CABA | 5,76% anual | 17,3 años de repago | Julio 2026 |
El crédito hipotecario: qué pasó y qué cambia
Es el tema del mes, y conviene empezar por separar dos cosas que suelen mezclarse: el mercado no dejó de vender, dejó de financiar.
En los primeros siete meses de 2026 se firmaron 35.528 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, apenas 1,8% menos que en el mismo período de 2025. En ese mismo lapso, las altas hipotecarias de todo el país pasaron de 25.160 a 13.329 operaciones.
Se sostienen las operaciones, se desploma el crédito
Variación interanual acumulada, enero a julio de 2026
Tres cuellos de botella, no uno
La caída del financiamiento no tiene una sola causa. Los datos permiten identificar tres, y cada una se resuelve de una manera distinta.
El descalce de plazos
Entre abril y junio de 2026 la tasa promedio de los créditos subió de 6,66% a 7,02% y, al mismo tiempo, el plazo promedio se acortó de 24,7 a 23 años. Subir la tasa y acortar el plazo en simultáneo es el síntoma de un banco que no puede fondear un préstamo a 25 años con depósitos a 30 días.
La vara de aprobación
El scoring exigido subió con fuerza durante 2025 y sigue por encima de los valores previos, lo que dejó fuera a solicitantes que antes calificaban.
La concentración en una sola entidad
El sistema pasó a depender casi por completo de las decisiones de un solo banco, con lo cual cualquier cambio en sus criterios se traslada al total del mercado.
El scoring: cuánto subió la vara
El scoring es el puntaje con el que los bancos estiman la probabilidad de que una persona pague en tiempo y forma. Se calcula sobre una escala de 1 a 999 y mide comportamiento de pago, no patrimonio.
En el Banco Nación, el puntaje requerido pasó de un rango de 400 a 700 puntos hasta mediados de 2025 a 909 puntos a partir de entonces. En abril de 2026 la entidad lo bajó a 800 puntos, todavía muy por encima de la vara previa.
La vara del scoring en el Banco Nación
Puntaje mínimo requerido para aprobar un crédito hipotecario
Qué significa en la práctica: aunque el banco preste, si el puntaje mínimo se mantiene alto, el universo de personas que puede acceder sigue siendo acotado. El scoring se construye con el historial de pagos: tarjetas, préstamos y servicios al día durante los meses previos a la solicitud pesan más que el nivel de ingresos.
La concentración: casi todo el crédito en un solo banco
El otro cambio estructural del período es la concentración. En octubre de 2024 el crédito hipotecario se repartía entre varias entidades; un año después, una sola concentraba tres de cada cuatro operaciones.
Quién otorga los créditos hipotecarios
Participación sobre el total de créditos otorgados en el mes
Es un dato relevante para cualquiera que esté buscando financiamiento: en la práctica, las condiciones de acceso al crédito hipotecario en la Argentina de 2026 son, en buena medida, las condiciones de una sola entidad.
Qué establece el nuevo esquema anunciado el 26 de agosto
El Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES colocará fondos en los bancos mediante licitaciones. No presta a las familias: constituye depósitos a plazo, de modo que los bancos cuenten con fondeo largo para originar hipotecas. Estas son las condiciones anunciadas:
| Concepto | Condición |
|---|---|
| Monto total | $2 billones, en licitaciones de $200.000 millones |
| Tope por banco | 20% de cada licitación |
| Depósito del FGS a 1 año | UVA + 2,5% (tasa mínima) |
| Depósito del FGS a 5 años | UVA + 4,5% (tasa mínima) |
| Tasa máxima al tomador | UVA + 7,5% |
| Plazo mínimo del crédito | 15 años |
| Monto máximo | 150.000 UVA (unos USD 200.000) |
| Destino | Primera vivienda: compra, construcción, ampliación o refacción |
| Plazo para colocar los fondos | 90 días desde la licitación |
| Alcance estimado | entre 15.000 y 20.000 familias |
Qué resuelve y qué no
Sobre el descalce de plazos, actúa de forma directa. Depósitos a uno y cinco años son el insumo que faltaba para volver a prestar a plazos largos. El desarrollador Fabián Achával lo señaló como el aporte principal del esquema. Sobre la concentración también actúa, aunque de manera indirecta: el tope del 20% por licitación impide que una sola entidad se lleve todo el fondeo.
Sobre el scoring no actúa. El esquema define de dónde salen los fondos y cuánto puede costar el crédito, pero no modifica los criterios con los que cada banco aprueba o rechaza una solicitud. Ese filtro sigue en manos de cada entidad.
Sobre el ingreso necesario tampoco. Con las condiciones vigentes hace falta un ingreso familiar neto en torno a $3,46 millones mensuales para un crédito de unos $120,9 millones, bajo la relación cuota-ingreso de 25% que aplica la mayoría de los bancos.
Hay además dos observaciones que aportaron distintos analistas. Para el economista Federico González Rouco, el resultado depende de la velocidad: si el esquema genera 17.000 créditos en seis meses el impacto es significativo, y si se estira a dos años es marginal; además señaló que el cambio estructural llegaría con la securitización de carteras hipotecarias, que permitiría a los bancos vender los créditos otorgados y recuperar liquidez. Juan Manuel Tapiola, de Spazios, planteó la duda inversa: como el fondeo a cinco años cuesta UVA + 4,5% y el crédito no puede superar UVA + 7,5%, el margen del banco queda acotado, lo que podría reducir el interés de las entidades en participar.
Para dimensionarlo: 17.000 créditos equivalen a alrededor de diez meses del ritmo actual de otorgamiento, y superan las 11.831 operaciones que se perdieron entre enero y julio respecto de 2025. Entre la licitación, los 90 días para colocar los fondos y los 30 a 90 días que van del acuerdo a la firma, el efecto sobre la estadística de escrituras difícilmente se vea antes del primer trimestre de 2027.
Precios: cuánto se pide y cuánto se paga
El precio medio de publicación en CABA cerró julio de 2026 en USD 2.471 por m², con una suba de 0,1% mensual y 1,3% interanual, la más baja en 28 meses. Sigue 11,7% por debajo del máximo histórico.
El precio real de cierre —el que surge únicamente de operaciones concretadas— se ubicó en USD 2.112 por m², y la diferencia entre lo publicado y lo pagado fue de −4,81%, algo menos que el −5,11% de junio. Ese porcentaje es el margen de negociación efectivo del mercado.
Cómo leer estos dos números: no son las dos puntas de una resta. El precio de publicación promedia todos los avisos activos de la Ciudad; el de cierre compara cada operación concretada contra el valor al que esa misma propiedad estaba publicada. Son dos indicadores complementarios, y el margen de negociación real es el −4,81%.
Por tipología, el precio de cierre fue de USD 2.302 por m² en monoambientes, USD 2.126 en dos ambientes y USD 2.054 en tres ambientes. En el conurbano, el GBA Norte promedió USD 2.410 por m² en julio, con una suba acumulada de 1,7% en el año, por encima del GBA Sur (+1,5%) y del GBA Oeste (+0,4%).
Barrios: dónde sube y dónde baja
El dato más revelador no es cuánto subieron los precios, sino cuántos barrios subieron: alrededor del 50% de los barrios porteños, contra el 90% de dos años atrás. El mercado dejó de moverse en bloque.
| Barrio | USD/m² | Var. interanual |
|---|---|---|
| Saavedra | 2.881 | +9,38% |
| Agronomía | 2.238 | +5,99% |
| Parque Chas | 2.463 | +5,62% |
| Lugano | 1.048 | −3,70% |
| San Nicolás | 1.786 | −4,72% |
| Constitución | 1.833 | −5,35% |
Oferta y alquileres
En junio de 2026 había más de 110.000 propiedades publicadas en venta en CABA, unas 75.000 de ellas departamentos. El stock creció 3,4% interanual pero se mantuvo plano en el semestre, apenas 0,2% por encima de diciembre de 2025. Con las operaciones sostenidas y el stock que no se acumula, el mercado está absorbiendo la oferta al mismo ritmo al que entra. Palermo concentra el 13,1% de los avisos de la Ciudad, Belgrano el 7,6% y Recoleta el 6,4%.
En alquileres, un dos ambientes en CABA promedió $873.668 por mes en julio, con una suba de 1,6% mensual y 30,7% interanual. El dato relevante es otro: en lo que va de 2026 los alquileres acumulan 17,5% frente a una inflación de 19,2%, es decir una caída real. La oferta de unidades en alquiler alcanzó un máximo de la serie, y con más propiedades disponibles el poder de fijar precio se corrió hacia el inquilino. La rentabilidad bruta se ubicó en 5,76% anual, equivalente a 17,3 años de repago: una mejora de 6,5% interanual, porque los alquileres subieron mientras los precios de venta se mantuvieron planos.
Un contrapeso a tener en cuenta: el esquema de créditos apunta a vivienda terminada y no incluye financiamiento de obra, mientras la producción de vivienda nueva se enfría. El Índice Construya cayó 6,5% interanual en julio y la superficie autorizada por permisos de edificación bajó 6,1% interanual en mayo. Más demanda financiada sobre un stock cuya reposición se desacelera es una combinación que, sostenida en el tiempo, favorece al usado.
Qué significa esto para vos
Si estás comprando
Es un mercado con margen: los precios subieron 1,3% en un año, siguen 11,7% por debajo del máximo histórico y las operaciones cierran cerca de 5% por debajo de lo publicado, con más de 110.000 unidades disponibles. Ese margen es en buena medida la contracara de la escasez de crédito. Si el financiamiento se recompone, es razonable esperar que se comprima.
Si estás vendiendo
El precio de publicación define casi todo. Con la mitad de los barrios sin subas y un margen de negociación de casi 5%, salir sobrevaluado suele terminar en una propiedad estacionada que pierde visibilidad. Una valuación basada en operaciones cerradas comparables, y no en los avisos del barrio, es hoy la diferencia entre vender en meses o en años.
Si estás invirtiendo
La ecuación mejoró: 5,76% bruto anual es la mejor rentabilidad en varios años, resultado de alquileres que suben y precios de venta que no. La contracara es que los alquileres corren por debajo de la inflación y la oferta de alquiler está en máximos, así que conviene ser conservador al proyectar ingresos futuros.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Buenos Aires en 2026?
En julio de 2026 el precio medio de publicación de departamentos en CABA fue de USD 2.471 por m², con una suba de 1,3% interanual, y el precio real de cierre fue de USD 2.112 por m². En el GBA Norte el promedio de publicación fue de USD 2.410 por m².
¿Cuánto se puede negociar el precio de un departamento hoy?
En julio de 2026 las operaciones en CABA cerraron un 4,81% por debajo del precio al que las propiedades estaban publicadas, según el índice de precio real de cierre elaborado por UCEMA, RE/MAX Argentina y Reporte Inmobiliario. En junio el margen había sido de 5,11%.
¿Cómo funciona el nuevo esquema de créditos hipotecarios?
El FGS de la ANSES coloca $2 billones en los bancos mediante licitaciones de depósitos a plazo de 1 a 5 años, con un tope de 20% por entidad. Los bancos tienen 90 días para volcar esos fondos a créditos hipotecarios de primera vivienda, a una tasa máxima de UVA + 7,5%, un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo de 150.000 UVA, unos USD 200.000. El alcance estimado es de 15.000 a 20.000 familias.
¿Qué scoring piden los bancos para un crédito hipotecario?
El scoring es un puntaje de 1 a 999 que mide el comportamiento de pago. En el Banco Nación, que concentra la mayor parte del crédito hipotecario, el puntaje requerido pasó de un rango de 400 a 700 puntos hasta mediados de 2025 a 909 puntos, y desde abril de 2026 se ubica en 800 puntos.
¿Se están vendiendo más o menos propiedades que el año pasado?
En julio de 2026 tanto la Ciudad como la Provincia de Buenos Aires registraron caídas del 9% interanual, con 6.051 y 12.177 escrituras respectivamente. En el acumulado de siete meses, la Ciudad muestra una baja de apenas 1,8% frente a 2025.
¿Cuánto cuesta alquilar un dos ambientes en CABA?
El alquiler promedio de un dos ambientes en CABA fue de $873.668 por mes en julio de 2026, con una suba de 30,7% interanual. En lo que va del año los alquileres acumulan 17,5% frente a una inflación de 19,2%.
¿Estás pensando en comprar o vender una propiedad?
En Ambiente23 tenemos un equipo de profesionales preparado para acompañarte en cada paso. Ya sea para encontrar tu próximo hogar o para vender al mejor valor, contamos con martillero matriculado en CABA y Provincia de Buenos Aires. Escribinos y te asesoramos sin compromiso.
Escribinos por WhatsAppFuentes consultadas: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (escrituras de julio 2026); Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires (compraventas e hipotecas de julio 2026); Tejido Urbano y consultora Empiria sobre datos del BCRA (altas hipotecarias, tasas, plazos y participación por entidad); Ministerio de Economía y FGS-ANSES (anuncio del 26 de agosto de 2026); Zonaprop Index (venta CABA, venta GBA, alquiler y rentabilidad, julio 2026); índice de precio real de cierre elaborado por la Universidad del CEMA, RE/MAX Argentina y Reporte Inmobiliario (julio 2026); INDEC (permisos de edificación e índice de precios al consumidor); Grupo Construya (Índice Construya, julio 2026). Cada indicador corresponde al último período publicado por su fuente. Las condiciones de los créditos y los valores del mercado pueden variar; verificá siempre la información oficial antes de tomar una decisión. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero ni legal.