Comprar una propiedad entre dos o más personas: cómo funciona el condominio

Cuando dos o más personas compran juntas una propiedad, quedan en condominio: cada una es dueña de una parte indivisa, es decir, de un porcentaje de toda la propiedad y no de una habitación en particular. En la escritura se indica el porcentaje de cada uno, y si no se dice nada, la ley presume que las partes son iguales. Lo más útil es acordar antes cómo se reparten los gastos, quién usa la propiedad y qué pasa si alguien quiere vender.

¿Qué es el condominio?

El Código Civil y Comercial lo define en su artículo 1983: es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas, y que corresponde a cada una por una parte indivisa.

Dicho simple: si comprás un departamento con tu hermano al 50 por ciento, los dos son dueños de todo el departamento, cada uno en su mitad ideal. No hay una mitad física de cada uno.

¿Cómo se escritura y qué porcentajes se pueden poner?

Se hace una sola escritura de compra en la que figuran todos los compradores. El escribano deja asentado el porcentaje de cada uno, y así queda inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Los porcentajes los eligen los compradores. Pueden ser iguales o distintos, por ejemplo según lo que aporta cada uno:

Si la escritura no dice nada, rige la regla del artículo 1983: las partes se presumen iguales. Por eso conviene que el porcentaje quede escrito con claridad. Para tener una idea de los costos, podés usar la calculadora de gastos de escritura.

¿Qué dice la ley sobre el uso y los gastos?

Algunas reglas básicas del Código:

• Uso (artículo 1986): cada condómino puede usar la propiedad sin alterar su destino y sin impedir que los demás hagan lo mismo.
• Acuerdo de uso (artículo 1987): los condóminos pueden pactar un uso alternado o exclusivo de ciertas partes.
• Uso exclusivo (artículo 1988): si uno usa toda la propiedad, los demás pueden pedir una compensación recién desde que se oponen de forma fehaciente.
• Gastos (artículo 1991): cada condómino paga los gastos de conservación y reparación en proporción a su parte, y quien pagó de más puede pedir que le reintegren la diferencia.
• Decisiones (artículo 1994): si se reúnen en asamblea, se decide por mayoría absoluta según el valor de las partes, y el empate se resuelve por sorteo.

¿Qué pasa si uno quiere vender?

Acá hay dos cosas distintas:

1. Vender su parte. Cada condómino puede vender su parte indivisa sin pedir permiso a los demás (artículo 1989).
2. Vender toda la propiedad. Para disponer de la cosa entera hace falta la conformidad de todos (artículo 1990).

Además, cualquier condómino puede pedir la partición en cualquier momento, salvo que hayan pactado la indivisión (artículo 1997). Ese pacto de indivisión puede durar hasta diez años (artículo 2000), y para que sea oponible a terceros tiene que inscribirse en el Registro de la Propiedad (artículo 2003).

¿Qué conviene acordar antes de comprar?

Un acuerdo por escrito entre los compradores suele incluir:

• Cuánto aporta cada uno y qué porcentaje le corresponde.
• Cómo se reparten impuestos, servicios y arreglos.
• Quién vive en la propiedad, o si se alquila, cómo se reparte lo que produce.
• Qué pasa si uno quiere vender: si los demás tienen la primera opción de compra y cómo se fija el precio.
• Si quieren un pacto de indivisión y por cuánto tiempo.

Lo que se acuerde y cómo se escribe lo define cada grupo de compradores, con el escribano o un abogado.

¿Cómo se aplica a cada caso?

• Pareja no casada. Compran en condominio con los porcentajes que elijan.
• Amigos. Es clave dejar por escrito el uso y la salida de cada uno.
• Padres e hijos. Es común cuando los padres ayudan con una parte del precio. Si algo es una ayuda gratuita, el escribano puede indicar cómo conviene instrumentarlo.
• Hermanos. Suele pasar con una compra para invertir o para que viva uno de ellos.

¿Y si compran con crédito hipotecario?

Cada banco tiene sus propias reglas para créditos entre varios compradores: si se suman los ingresos, si todos tienen que ser deudores y qué porcentaje puede tener cada uno. Conviene consultarlo con el banco antes de elegir la propiedad. Te contamos más en cuánto hay que ganar para un crédito hipotecario y en cómo se paga una propiedad.

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Preguntas frecuentes

¿Qué es una parte indivisa?

Es un porcentaje de toda la propiedad, no una parte física. Si tenés el 50 por ciento, sos dueño de la mitad ideal de todo el inmueble.

¿Los porcentajes tienen que ser iguales?

No. Los compradores eligen los porcentajes y quedan en la escritura. Si la escritura no los indica, la ley presume que las partes son iguales.

¿Puedo vender mi parte sin que los otros estén de acuerdo?

Sí. El artículo 1989 permite vender la propia parte indivisa sin el consentimiento de los demás. Para vender la propiedad entera, en cambio, tienen que estar de acuerdo todos.

¿Qué es un pacto de indivisión?

Es un acuerdo para no dividir la propiedad durante un tiempo. Según el artículo 2000, no puede superar los diez años.

¿Se puede comprar en condominio con crédito hipotecario?

Depende de cada banco. Cada entidad tiene sus reglas sobre cómo se suman los ingresos y quiénes tienen que ser deudores. Conviene consultarlo antes.