Estado parcelario: qué es y cuándo se pide para vender, en Provincia y en la Ciudad
Qué es el estado parcelario, quién lo hace, cuánto dura y cuándo se pide para vender en Provincia de Buenos Aires y en la Ciudad (casas y lotes).
En esta nota
El estado parcelario es la descripción oficial de cómo es hoy un inmueble: dónde está, con quién linda, cuánto mide y qué tiene construido. Lo hace un agrimensor. En la Provincia de Buenos Aires queda registrado en ARBA. Se pide para vender porque, si no está hecho o está vencido, ARBA no emite el certificado catastral, y sin ese certificado el escribano no puede escriturar. Por eso conviene resolverlo con tiempo. En la Ciudad de Buenos Aires también existe, pero sólo para casas y lotes: los departamentos quedan afuera.
¿Qué es el estado parcelario?
Lo regula la Ley 10.707 de Catastro Territorial de la Provincia de Buenos Aires. Según la ley, el estado parcelario reúne los datos esenciales de cada inmueble:
- Ubicación y linderos.
- Límites del inmueble en relación con el título o la posesión.
- Medidas lineales, angulares y de superficie.
- Valuación fiscal, que se calcula a partir del terreno y de las construcciones (las mejoras).
Esos datos surgen de un relevamiento en el lugar, que se vuelca en un documento cartográfico. El estado parcelario queda constituido cuando se registra en el organismo catastral, que hoy es ARBA.
¿Quién lo hace?
Lo hace un profesional de la agrimensura matriculado. La ley pide que estas tareas las autoricen profesionales con incumbencia en agrimensura, inscriptos en un registro especial.
El agrimensor va a la propiedad, mide, releva lo construido y arma la documentación. El propietario firma la parte de las mejoras como declaración jurada. Después, el trámite se presenta ante ARBA.
¿Qué revisa el agrimensor?
En la práctica, el relevamiento compara tres cosas: lo que dice el título, lo que figura en el catastro y lo que hay en el terreno.
| Qué se mira | Ejemplo de lo que puede aparecer |
|---|---|
| Medidas del terreno | Diferencias entre las medidas del título y las reales |
| Linderos y límites | Una medianera o un cerco que no coincide con el límite del título |
| Construcciones | Un quincho, una ampliación o una pileta que no estaban declarados |
| Superficie construida | Metros que no figuran en ARBA y cambian la valuación fiscal |
Si aparecen construcciones nuevas, se declaran y se actualiza la valuación fiscal del inmueble.
¿Cuándo se exige?
La ley obliga a los escribanos a pedir el certificado catastral antes de una escritura que transmita, constituya o modifique derechos reales, como una compraventa. ARBA niega ese certificado si el estado parcelario no fue constituido o si venció el plazo para verificar que sigue igual (lo que la ley llama verificación de subsistencia).
Hay dos situaciones posibles:
- Nunca se constituyó. Hay que hacer el relevamiento completo.
- Se constituyó, pero pasó el plazo. Hay que verificar su subsistencia. Si nada cambió, alcanza con un informe técnico que lo acredite.
¿Cuánto dura?
El artículo 15 de la Ley 10.707, en el texto actualizado que publica ARBA, fija estos plazos, que se cuentan desde que se constituyó el estado parcelario o desde la última verificación:
| Tipo de inmueble | Plazo |
|---|---|
| Urbano o suburbano edificado | 6 años |
| Urbano o suburbano baldío | 2 años |
| Rural o subrural | 12 años |
| Unidad de propiedad horizontal en planta baja | 6 años |
| Unidad de propiedad horizontal en otras plantas | 12 años |
Además, ARBA fijó excepciones por resolución. Por ejemplo, la Resolución Normativa 22/2012 exceptúa de la verificación de subsistencia a ciertas unidades de propiedad horizontal ubicadas del primer piso para arriba o en subsuelo, siempre que no tengan superficie descubierta, y también a algunas cocheras y bauleras. Como las reglas tienen excepciones y cambian, lo mejor es que el escribano confirme qué pide tu caso puntual.
¿Y en la Ciudad de Buenos Aires?
En la Ciudad también existe el estado parcelario, con reglas propias. Lo regula la Ley 6.437 de catastro de la Ciudad, y lo reglamentó la Dirección General de Registro de Obras y Catastro con la Disposición 292/2022.
- A qué se aplica: desde el 1 de enero de 2023 se exige para las parcelas que no están divididas en propiedad horizontal, es decir, casas y lotes baldíos, cuando se transmiten, constituyen o modifican derechos reales, como en una venta.
- Los departamentos quedan afuera: la Disposición 299/2022 eximió a las unidades funcionales y complementarias de propiedad horizontal.
- Quién lo hace: un agrimensor, que releva el inmueble y hace el trámite ante el catastro de la Ciudad. Si aparecen construcciones sin declarar, se informan a la AGIP para actualizar la valuación.
- Cuánto dura: según la reglamentación, 6 años para parcelas edificadas y 2 años para baldías. Vencido el plazo, hay que verificar que siga igual antes de vender.
Si vendés una casa o un terreno en la Ciudad, consultalo con el escribano apenas decidas vender, igual que en Provincia.
¿Por qué conviene pedirlo con tiempo?
Porque el relevamiento, la presentación y el registro en ARBA llevan su tiempo, y el escribano no puede avanzar sin el certificado catastral. Si lo dejás para después de la reserva, la escritura se puede demorar.
Lo recomendable:
- Apenas decidís vender, consultá con el escribano si tu inmueble necesita estado parcelario o verificación.
- Si hace falta, contratá un agrimensor matriculado.
- Juntá el título, los planos aprobados y las boletas de ARBA o de AGIP para que trabaje con todo a mano.
- Si aparecen construcciones sin declarar, resolvelo antes de publicar.
Para tener el resto de los papeles en orden, mirá la lista de documentos para vender una propiedad. Y si querés saber cómo sigue todo al final, te contamos qué pasa el día de la escritura.
¿Vas a vender una casa o un terreno?
Si tenés una casa o un terreno en la Ciudad, en zona norte o en Ciudad Jardín Lomas del Palomar y pensás vender, pedí una valuación sin cargo. Te ayudamos a definir el precio y a revisar qué papeles conviene tener listos antes de publicar.
Preguntas frecuentes
¿El estado parcelario es lo mismo que el plano?
No. El plano es un antecedente. El estado parcelario es el registro en ARBA de cómo es hoy el inmueble, a partir de un relevamiento del agrimensor.
¿Quién puede hacer el estado parcelario?
Un profesional con incumbencia en agrimensura, matriculado e inscripto en el registro que pide la ley.
¿Se pide en la Ciudad de Buenos Aires?
Sí, pero sólo para casas y lotes. Desde 2023 la Ley 6.437 lo exige en parcelas que no están divididas en propiedad horizontal. Los departamentos quedan afuera.
¿Qué pasa si hay construcciones que no estaban declaradas?
Se relevan, se declaran y se actualiza la valuación fiscal. Conviene saberlo antes de vender para que no demore la escritura.
¿Cuánto tiempo vale el estado parcelario?
Depende del tipo de inmueble: la ley fija plazos de 2 a 12 años y ARBA prevé excepciones. El escribano te confirma si el tuyo está vigente.
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