Metros cubiertos, semicubiertos y totales: cómo leer la superficie de un aviso
Qué es cada superficie, qué número mirar primero, cuánto valen los metros de balcón y terraza, y por qué los metros del aviso no siempre coinciden con los del título.
En esta nota
En un aviso, la superficie cubierta son los metros con techo y cerramiento (los ambientes, la cocina y los baños), la semicubierta tiene techo pero no está cerrada del todo (un balcón techado, una galería) y la descubierta no tiene techo (una terraza, un patio). La superficie total es la suma de las tres. Por eso dos departamentos con los mismos metros totales pueden ser muy distintos por dentro.
¿Qué es cada superficie?
| Superficie | Qué es | Ejemplos |
|---|---|---|
| Cubierta | Con techo y cerrada | Ambientes, cocina, baños, lavadero cerrado |
| Semicubierta | Con techo, abierta de algún lado | Balcón techado, galería, pérgola techada |
| Descubierta | Sin techo | Terraza, patio, balcón sin techo |
| Total | La suma de las tres | Lo que suele figurar como "superficie total" en el aviso |
¿Qué número tengo que mirar en un aviso?
Primero, la superficie cubierta: es la que te dice cuánto espacio para vivir tiene la propiedad. Después, cuánto de la total es semicubierta y descubierta, y cómo es ese espacio.
Un ejemplo: dos departamentos de 60 m² totales.
- El primero tiene 58 m² cubiertos y un balcón chico.
- El segundo tiene 40 m² cubiertos y una terraza de 20 m².
Los dos dicen "60 m²", pero son propiedades muy distintas. Ninguna es mejor: depende de si buscás más ambientes o más espacio al aire libre.
¿Los metros semicubiertos y descubiertos valen lo mismo?
No hay una regla fija. Tradicionalmente, al valuar, los metros semicubiertos y descubiertos se computan por una parte del valor del metro cubierto, muchas veces la mitad. Pero depende mucho del caso:
- Un balcón terraza que se usa como un ambiente más puede valer casi como un metro cubierto.
- Una terraza con vista abierta vale más que un patio interno.
- Una terraza muy grande en relación con el departamento suele computarse por una proporción menor.
Por eso, para comparar avisos, no alcanza con dividir el precio por los metros totales.
¿Por qué no coinciden los metros del aviso con los del título?
Puede pasar por varios motivos:
- Los muros: en los planos, la superficie cubierta suele incluir las paredes. Si medís por dentro con un metro, te da menos.
- Las partes de uso exclusivo: en un edificio, un patio o una terraza pueden ser partes comunes de uso exclusivo de una unidad. Las usás solo vos, pero no son de tu propiedad, y en el título figuran aparte.
- Las unidades complementarias: la cochera y la baulera suelen ser unidades separadas, con su propia superficie y su propio porcentaje.
- Ampliaciones sin declarar: un balcón cerrado o una terraza techada que no figuran en los planos aprobados.
Antes de comprar, el escribano compara lo que se vende con lo que dicen el título y los planos.
¿Qué conviene preguntar antes de visitar?
- ¿Cuántos metros son cubiertos?
- ¿El balcón o la terraza son propios o de uso exclusivo?
- ¿La cochera o la baulera están incluidas o son aparte?
- ¿Lo que se ve coincide con los planos?
- ¿Cómo es el espacio exterior: tiene vista, sol, se puede usar todo el año?
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Preguntas frecuentes
¿Un balcón es superficie cubierta o semicubierta?
Si tiene techo y está abierto, es semicubierta. Si no tiene techo, es descubierta. Si se cerró con vidrios, depende de si ese cerramiento está aprobado en los planos.
¿Qué significa "m² totales" en un aviso?
La suma de la superficie cubierta, la semicubierta y la descubierta de la propiedad.
¿La cochera suma metros a un departamento?
Depende de cómo se publique. Muchas veces es una unidad aparte, con su propia superficie, y no debería sumarse a los metros del departamento.
¿Cómo sé cuántos metros tiene realmente una propiedad?
Por los planos aprobados y el título. Para un departamento, también por el reglamento de propiedad horizontal, que detalla cada unidad.
¿Cuánto vale el metro de terraza?
No hay un valor fijo: depende del tamaño, la vista y el uso. En una valuación se analiza cada caso.
