Vender un departamento alquilado: con el inquilino adentro o vacío
Qué pasa con el contrato cuando vendés, cómo coordinar las visitas con el inquilino y qué hacer con el depósito y el alquiler del mes.
En esta nota
Sí, se puede vender un departamento alquilado. La venta no termina el contrato: el comprador pasa a ser el nuevo propietario y el alquiler sigue igual hasta que vence, salvo que el contrato diga otra cosa. Hay dos caminos: venderlo con el inquilino adentro, pensando en alguien que busca renta, o esperar a que se vaya (o acordar la salida) para venderlo vacío.
¿Qué pasa con el contrato si vendo?
El Código Civil y Comercial dice que, salvo pacto en contrario, la locación subsiste durante el tiempo convenido aunque la propiedad se venda (art. 1189). En la práctica:
- El inquilino no tiene que irse por la venta. Sigue con el mismo precio, los mismos aumentos y el mismo plazo.
- El comprador toma el lugar del dueño: desde la escritura cobra el alquiler y responde como locador.
- Conviene avisarle al inquilino por escrito quién es el nuevo dueño y dónde pagar desde ese momento.
¿Vender con el inquilino adentro o vacío?
Las dos opciones funcionan. Lo que cambia es a quién le vendés y cuánto tiempo te lleva.
Con el inquilino adentro
- Le interesa sobre todo a quien compra para invertir: cobra renta desde el primer día.
- No tenés que esperar a que termine el contrato ni dejar de cobrar mientras la vendés.
- El comprador va a querer ver el contrato, los aumentos y si el inquilino paga al día.
Vacío
- Le sirve a quien busca para vivir, que es la mayoría de los compradores.
- Se puede mostrar sin coordinar con nadie y presentar mejor.
- Hay que esperar a que venza el contrato, o acordar con el inquilino que se vaya antes.
¿Se puede acordar que el inquilino se vaya antes?
Sí, si los dos están de acuerdo. Se firma un acuerdo de rescisión que fija la fecha de entrega de las llaves, cómo se devuelve el depósito y en qué estado queda el departamento. Muchas veces se ofrece algo a cambio, como no cobrar el último mes. Lo importante es que quede por escrito.
¿Cómo se muestran las visitas?
Con el inquilino adentro, las visitas se coordinan con él:
- Avisale con tiempo que vas a vender y explicale cómo van a ser las visitas.
- Revisá el contrato: muchos tienen una cláusula que permite mostrar la propiedad en días y horarios razonables.
- Acordá franjas fijas, por ejemplo dos tardes por semana, para molestar lo menos posible.
- Juntá las visitas: mejor varias el mismo día que una por día.
- Cuidá su privacidad: las fotos para publicar, mejor con el departamento ordenado y sin objetos personales a la vista.
Un inquilino que colabora hace mucho más fácil la venta. Vale la pena cuidar esa relación.
¿Qué pasa con el depósito y el alquiler del mes?
- El depósito: lo tiene que devolver quien sea el dueño cuando termine el contrato. Por eso, en la escritura se suele acordar que el vendedor se lo entregue al comprador.
- El alquiler del mes: se reparte según la fecha de la escritura, la parte de antes para el vendedor y la de después para el comprador.
- Los papeles: el comprador recibe una copia del contrato, los recibos y los datos del inquilino y de los garantes.
Todo esto conviene dejarlo escrito en el boleto.
¿Y si el departamento lo administramos nosotros?
Si el alquiler está en nuestra administración de alquileres, coordinamos con el inquilino las visitas y el aviso del nuevo dueño. Y si el comprador quiere seguir con el mismo servicio, el traspaso es directo.
Preguntas frecuentes
¿El inquilino tiene prioridad para comprar?
No, la ley no le da prioridad. Igual, muchas veces es el primer interesado: conviene preguntarle antes de publicar.
¿El comprador puede pedir que el inquilino se vaya?
No por la venta. El contrato sigue hasta que vence. Antes, sólo si el inquilino está de acuerdo o si el contrato lo prevé.
¿Hace falta el permiso del inquilino para vender?
No. El dueño puede vender cuando quiera. Lo que sí hay que coordinar con él son las visitas.
¿Se puede vender con crédito hipotecario si está alquilado?
Depende del banco y de la línea. Muchos créditos son para vivienda que va a ocupar el comprador, así que conviene consultarlo antes.
¿Qué documentos necesito?
Los de cualquier venta, más el contrato de alquiler y los últimos recibos. La lista está en documentos para vender una propiedad.
