ABL e Inmobiliario 2026: cómo se calcula, cuándo vence y cómo se paga
Qué es el ABL en CABA, qué es el Inmobiliario de ARBA y las tasas municipales en Provincia, cuándo vencen en 2026, qué descuentos hay y cómo bajar la boleta.
En esta nota
En la Ciudad de Buenos Aires, el ABL y el Impuesto Inmobiliario llegan en una misma boleta de AGIP y en 2026 se pagan en 12 cuotas mensuales o en un pago anual. En la Provincia de Buenos Aires, el Inmobiliario lo cobra ARBA y, aparte, cada municipio cobra su propia tasa. En los dos casos el monto sale de la valuación fiscal y hay descuentos por pagar en término.
¿Qué es el ABL y qué es el Inmobiliario?
En CABA, lo que todos llamamos ABL en realidad son dos tributos que se cobran juntos: el Impuesto Inmobiliario y la Tasa Retributiva de los Servicios de Alumbrado, Barrido y Limpieza. Los administra AGIP, la agencia de recaudación de la Ciudad.
En la Provincia de Buenos Aires hay dos boletas distintas:
| Quién lo cobra | Qué es | |
|---|---|---|
| Impuesto Inmobiliario | ARBA | Impuesto provincial sobre el inmueble |
| Tasa municipal | Cada municipio | Tasa por los servicios del municipio (alumbrado, limpieza, conservación de la vía pública, según cada ordenanza) |
El nombre, el monto y el calendario de la tasa municipal cambian según el municipio.
¿Cómo se calcula?
En CABA, la base es la valuación fiscal del inmueble, y las escalas y alícuotas las fija cada año la Ley Tarifaria.
En Provincia, el Inmobiliario también se calcula sobre la valuación fiscal. Para 2026, la Ley Impositiva (Ley 15.558) fija los valores para valuar los inmuebles y una escala progresiva: una cuota fija más un porcentaje sobre lo que excede cada tramo.
Si querés ver qué otros impuestos pagás por tener una propiedad, lo repasamos en impuestos para propietarios 2026.
¿Cuándo vence el ABL en CABA en 2026?
El calendario lo fija la Resolución 557/2025 de AGIP. La cuota anual venció el 30 de enero de 2026. Las cuotas mensuales vencen en tres fechas, según el tipo de partida:
| Cuota | Partidas pares | Partidas impares | Grandes contribuyentes |
|---|---|---|---|
| 1 | 07/01 | 14/01 | 21/01 |
| 2 | 06/02 | 13/02 | 20/02 |
| 3 | 06/03 | 13/03 | 20/03 |
| 4 | 07/04 | 14/04 | 21/04 |
| 5 | 07/05 | 14/05 | 21/05 |
| 6 | 05/06 | 12/06 | 19/06 |
| 7 | 07/07 | 14/07 | 21/07 |
| 8 | 07/08 | 14/08 | 21/08 |
| 9 | 07/09 | 14/09 | 21/09 |
| 10 | 07/10 | 14/10 | 21/10 |
| 11 | 06/11 | 13/11 | 20/11 |
| 12 | 07/12 | 14/12 | 21/12 |
Si pagás por débito automático, se toma como vencimiento la primera fecha de cada cuota.
¿Cuándo vence el Inmobiliario de ARBA en 2026?
El calendario 2026 lo fija la Resolución Normativa 6/2026 de ARBA. El Inmobiliario urbano (edificado y baldío) se paga en cuotas a lo largo del año, y la primera cuota venció en febrero. Las fechas de cada cuota están en el calendario de ARBA y en la boleta.
¿Hay descuentos?
En CABA (Resolución 194/2025 del Ministerio de Hacienda porteño, que rige desde el ejercicio 2025):
- Buen cumplimiento: 10% sobre cada cuota, si estás al día y pagás en término. Pagar tarde una cuota del año hace perder el beneficio.
- Débito automático: una bonificación adicional para quien tiene buen cumplimiento, se adhiere al débito y tiene el inmueble identificado con su CUIT.
- Pago anual anticipado: 10% de descuento.
En Provincia (Resolución 39/2026 del Ministerio de Economía y Resolución Normativa 8/2026 de ARBA):
- Pago anual: 15% si se paga todo el año hasta el vencimiento de la primera cuota, sin deudas exigibles sobre el inmueble.
- Buen cumplimiento: 10% sobre cada cuota pagada en término, con las cuotas vencidas de 2026 canceladas y sin deudas exigibles.
Conviene confirmar las condiciones en AGIP o ARBA antes de pagar.
¿Cómo consulto la deuda y descargo la boleta?
En CABA:
- Entrá a la consulta de Inmobiliario/ABL en la web de AGIP.
- Cargá el número de partida del inmueble (el dígito verificador es opcional).
- Vas a ver las cuotas pendientes y podés descargar la boleta. La consulta es gratuita.
En Provincia:
- Entrá a la web de ARBA, en Inmobiliario, opción para descargar la boleta.
- Cargá el partido y el número de partida.
- Para ver deudas, usá la consulta de deuda de la misma web. También podés adherirte a recibir la boleta por mail.
Para la tasa municipal, cada municipio tiene su propio sistema de consulta y pago en su web.
¿Quién lo paga en un alquiler?
Lo que diga el contrato. Conviene que quede escrito quién paga cada boleta y cómo se acredita el pago. Lo explicamos en el contrato de alquiler después del DNU 70/2023.
¿Y en una venta?
Los impuestos tienen que estar al día hasta el día de la escritura. Antes de firmar, el escribano revisa la deuda del inmueble, y lo que corresponde hasta esa fecha queda a cargo del vendedor. Desde la escritura, la boleta pasa a ser del comprador. Más detalle en quién paga la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Dónde encuentro el número de partida?
Figura en la boleta del impuesto. Si no la tenés a mano, AGIP y ARBA tienen canales de atención para ayudarte a encontrarlo.
¿Qué pasa si pago tarde una cuota?
Se suman intereses y recargos, y podés perder el descuento por buen cumplimiento, según las condiciones de cada organismo.
¿En CABA hay una tasa municipal aparte?
No. En CABA la tasa de servicios viene en la boleta de AGIP. La tasa municipal separada es de los municipios de Provincia.
¿Puedo pagar con débito automático?
Sí. En CABA, además, el débito automático suma una bonificación si cumplís las condiciones. En Provincia, la Resolución Normativa 8/2026 no prevé un descuento específico por débito, el 10% depende de pagar en término.
¿Hay exenciones?
Sí, en casos que define cada organismo. En CABA, por ejemplo, hay exenciones para jubilados y personas con discapacidad que cumplen ciertos requisitos. Conviene consultarlo en AGIP o ARBA.
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