¿Quién paga la escritura? Los gastos del comprador y del vendedor en 2026
Escribano, sellos, certificados, deudas e hipoteca: qué le toca a cada parte en CABA y en Provincia, con un ejemplo en números.
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Por costumbre, el comprador paga el escribano, la inscripción y su mitad del impuesto de sellos, y el vendedor paga los certificados, las deudas de la propiedad y su otra mitad de sellos. En la Ciudad de Buenos Aires, si el comprador va a vivir ahí y es su única vivienda, la operación no paga sellos hasta $ 226.100.000. Todo se puede pactar distinto en el boleto.
¿Qué paga el comprador y qué paga el vendedor?
Esta es la división que se usa en la práctica en CABA y en Provincia:
| Gasto | Comprador | Vendedor |
|---|---|---|
| Impuesto de sellos | La mitad | La mitad |
| Honorarios del escribano (más IVA) | Sí | No |
| Inscripción en el Registro y aportes notariales | Sí | No |
| Certificados (dominio, inhibiciones, catastro, ABL, agua, expensas) | Los de la escritura | Los suyos y los libre deuda |
| Deudas de la propiedad (ABL, expensas, servicios) | No | Sí, hasta el día de la entrega |
| Cancelación de una hipoteca anterior | No | Sí, si la propiedad tiene una |
| Escritura de la hipoteca nueva | Sí, si compra con crédito | No |
| Honorarios inmobiliarios | Lo que se pacte | Lo que se pacte |
El escribano, por costumbre, lo elige el comprador porque es quien lo paga. Si comprás con crédito hipotecario, el banco suele designar al escribano de la hipoteca.
¿Cuánto es el impuesto de sellos en 2026?
Se calcula sobre el mayor valor entre el precio de la escritura y la valuación fiscal, en pesos. La alícuota es el total de la operación y se divide en partes iguales.
| Jurisdicción | Alícuota total | Cada parte |
|---|---|---|
| CABA, vivienda única del comprador, hasta $ 226.100.000 | Exenta | 0 % |
| CABA, vivienda única, por encima de $ 226.100.000 | Paga sólo sobre lo que excede el tope | La mitad de eso |
| CABA, otras compras hasta $ 226.100.000 | 2,7 % | 1,35 % |
| CABA, otras compras por encima de $ 226.100.000 | 3,5 % | 1,75 % |
| Provincia de Buenos Aires | 2 % | 1 % |
La exención de CABA alcanza a toda la operación: si el comprador califica, el vendedor tampoco paga sellos. En Provincia, la exención por vivienda única existe, pero se aplica sobre valuaciones fiscales muy bajas, así que en la práctica casi todas las operaciones pagan el 2 % completo.
¿Cuánto cobra el escribano?
No hay un precio fijo. Cada Colegio de Escribanos publica una escala de referencia, pero los honorarios se pactan con el escribano. Como orientación, suelen estar entre el 1 % y el 2 % del precio, más IVA. A eso se suman la inscripción en el Registro de la Propiedad, los aportes notariales y los certificados, que en total suelen rondar entre $ 200.000 y $ 600.000 por parte.
Conviene pedir el presupuesto por escrito antes de firmar el boleto, con todo incluido.
¿Qué paga el vendedor antes de escriturar?
Además de su mitad de sellos, el vendedor tiene que llegar a la escritura con la propiedad en condiciones:
- Certificados: dominio e inhibiciones (que la propiedad y el vendedor no tengan embargos ni inhibiciones), catastro y los libre deuda.
- Deudas al día: ABL o tasa municipal, agua, expensas y servicios hasta el día en que entrega la llave. Si hay deudas, el escribano las descuenta del precio y las paga en el acto.
- Hipoteca anterior: si la propiedad tiene una, se cancela antes o en la misma escritura, con el dinero de la venta.
El vendedor no paga Ganancias si es una persona humana y vende desde el 1 de enero de 2026, y el ITI ya no existe. El detalle está en qué impuestos se pagan al vender una propiedad. La lista de papeles, en documentos para vender una propiedad.
Un ejemplo en números
Una compraventa de $ 200.000.000, con escribano al 1,5 % más IVA y $ 400.000 de certificados e inscripción por parte. Sin honorarios inmobiliarios, que se pactan aparte.
| Caso | Comprador | Vendedor |
|---|---|---|
| CABA, vivienda única del comprador | $ 4.030.000 (2 %) | $ 400.000 (0,2 %) |
| CABA, segunda vivienda o inversión | $ 6.730.000 (3,4 %) | $ 3.100.000 (1,6 %) |
| Provincia de Buenos Aires | $ 6.030.000 (3 %) | $ 2.400.000 (1,2 %) |
Para hacer la cuenta con tu precio, usá la calculadora de gastos de escritura.
¿Y si compro con crédito hipotecario?
Se suma una segunda escritura, la de la hipoteca, con sus propios honorarios y gastos, que paga el comprador. En CABA, desde 2026, la hipoteca para vivienda única no paga sellos. En Provincia, el crédito para vivienda única está exento de sellos hasta $ 251.281.250. Antes de buscar, fijate si la propiedad es apto crédito.
Preguntas frecuentes
¿Se puede pactar que el vendedor pague todo?
Sí. La división es una costumbre, no una obligación. Lo que se acuerde tiene que quedar escrito en la reserva o en el boleto. Si tenés dudas sobre esos papeles, mirá reserva, seña y boleto: diferencias.
¿Cuándo se pagan los gastos de escritura?
El día de la escritura, al escribano. Muchos escribanos piden adelantar una parte para pedir los certificados unos días antes.
¿Los gastos se calculan sobre el precio en dólares?
El impuesto de sellos se calcula en pesos, sobre el mayor valor entre el precio convertido a pesos y la valuación fiscal. Los honorarios del escribano se pactan sobre el precio de la operación.
¿Cuánto sale escriturar en total para el comprador?
Sumando sellos, escribano, certificados y honorarios inmobiliarios, suele estar entre el 5 % y el 9 % del precio. Si en CABA es tu vivienda única y el precio está debajo del tope, baja bastante.
¿El vendedor paga escribano?
Por costumbre no. Paga sus certificados, las deudas de la propiedad y su mitad de sellos.
