Alquiler temporario o tradicional: cómo comparar las dos opciones
Ingresos, meses vacíos, gastos, tiempo de gestión, reglamento y normativa. Todo lo que conviene poner en la balanza antes de elegir.
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No hay una opción mejor que otra: depende del departamento, del edificio y de cuánto tiempo le quieras dedicar. El alquiler temporario puede cobrar más por período, pero suma meses vacíos, gastos de amoblamiento y limpieza, comisiones de plataformas y más gestión. El alquiler tradicional da un ingreso más estable y con menos trabajo diario. Antes de decidir, revisá el reglamento del edificio y la normativa vigente.
¿Qué diferencia hay entre uno y otro?
El alquiler tradicional es el que se hace para que alguien viva de forma permanente en la propiedad. El temporario es por estadías cortas, por ejemplo por turismo, trabajo o estudio.
| Aspecto | Temporario | Tradicional |
|---|---|---|
| Duración | Días, semanas o meses | Contratos más largos |
| Ingreso | Variable según la temporada | Más estable, con ajustes pactados |
| Vacancia | Más frecuente entre estadías | Sobre todo entre contratos |
| Amoblamiento | Necesario | Opcional |
| Gestión | Alta: reservas, ingresos, limpieza | Menor: cobro y mantenimiento |
| Gastos de servicios | Suelen quedar a cargo del dueño | Suelen quedar a cargo del inquilino |
¿Cómo se comparan los ingresos?
Para comparar bien no alcanza con mirar el precio por noche. Lo que importa es cuánto queda en el año después de los gastos. Una forma práctica:
- Estimá la ocupación. En temporario no se alquilan todas las noches. Calculá cuántas noches al año creés que se ocupa.
- Multiplicá por el precio promedio de cada noche, teniendo en cuenta que cambia según la temporada.
- Restá los gastos propios de cada modalidad.
- Compará el resultado con lo que dejaría un alquiler tradicional en el mismo período.
Para el tradicional, también conviene proyectar cómo se actualiza el alquiler en el contrato. Podés simularlo con la calculadora de alquileres.
¿Qué gastos tiene cada opción?
En el temporario aparecen gastos que en el tradicional no existen o son menores:
- Amoblamiento y equipamiento: muebles, ropa de cama, vajilla, electrodomésticos, y su reposición.
- Limpieza y lavandería entre cada estadía.
- Comisiones de las plataformas donde se publica.
- Servicios: luz, gas, internet y, en general, las expensas suelen quedar a cargo del dueño.
- Seguro: en la Ciudad, la inscripción en el registro pide un seguro de responsabilidad civil contra terceros.
En el tradicional, los gastos principales del dueño suelen ser impuestos del inmueble, expensas extraordinarias, mantenimiento y los meses entre un contrato y otro. Quién paga cada cosa depende de lo que diga el contrato.
¿Cuánto tiempo de gestión lleva cada uno?
El temporario se parece más a atender un pequeño alojamiento: responder consultas, coordinar entradas y salidas, organizar la limpieza y resolver imprevistos durante la estadía. Muchos propietarios lo delegan.
El tradicional requiere menos atención diaria: cobrar, controlar pagos, atender arreglos y renovar contratos. Si preferís delegarlo, existe la administración de alquileres.
¿El reglamento del edificio puede prohibirlo?
Sí. El reglamento de copropiedad puede prohibir el alquiler temporario. Antes de decidir, leelo con atención. En la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 6.255 pide expresamente que la actividad no esté prohibida por el reglamento, que se notifique al consorcio y que se le informe al huésped el reglamento del edificio.
¿Qué dice la normativa vigente?
Código Civil y Comercial. Desde el DNU 70/2023, el artículo 1198 establece que el plazo de las locaciones es el que pacten las partes. Si no se pactó un plazo, en las locaciones temporarias se aplican los usos y costumbres del lugar donde está el inmueble. En las de vivienda permanente sin plazo pactado, el plazo es de dos años. Te contamos más sobre el contrato de alquiler tras el DNU 70/2023.
Ciudad de Buenos Aires. La Ley 6.255 regula el alquiler temporario turístico, entendido como el alojamiento de una pernoctación hasta tres meses. Su autoridad de aplicación es el Ente de Turismo de la Ciudad, que lleva el Registro de Alquileres Temporarios Turísticos. Según el Ente de Turismo, la inscripción es gratuita y obligatoria para ofrecer una propiedad en alquiler temporario turístico. Se tramita en línea y entrega un número que hay que incluir en las publicaciones. Entre otros requisitos, pide acreditar la titularidad, un seguro de responsabilidad civil y, en propiedad horizontal, la notificación al consorcio y el reglamento de copropiedad inscripto.
Provincia de Buenos Aires y otros municipios. Las reglas pueden ser distintas según el lugar. Conviene revisar la normativa vigente en cada caso.
Impuestos. Desde 2026, la Ley 27.802 eximió de Ganancias a los alquileres de personas humanas con destino a casa habitación. Cómo se aplica a un alquiler temporario depende del caso, así que conviene consultarlo con un contador. Más detalle en Ganancias por alquilar una propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Qué rinde más, el alquiler temporario o el tradicional?
Depende de la ocupación, los gastos y la gestión. Para comparar, calculá cuánto queda en el año después de todos los gastos en cada opción.
¿Hay que registrarse para alquilar temporario en CABA?
Para el alquiler temporario turístico, sí. Según el Ente de Turismo de la Ciudad, la inscripción en el Registro de Alquileres Temporarios Turísticos es gratuita y obligatoria.
¿El consorcio puede prohibir el alquiler temporario?
El reglamento de copropiedad puede prohibirlo. En la Ciudad, la Ley 6.255 exige que la actividad no esté prohibida por el reglamento y que se notifique al consorcio.
¿Qué plazo tiene un alquiler temporario?
El que pacten las partes. Si no se pactó, el artículo 1198 del Código Civil y Comercial, según el DNU 70/2023, remite a los usos y costumbres del lugar.
¿Puedo pasar de temporario a tradicional?
Sí, cuando termina la estadía en curso podés firmar un contrato para vivienda permanente. Conviene revisar qué cambia en gastos y en impuestos.
