Autorización de venta: qué es, qué dice y cuánto dura
Es el documento con el que le encargás la venta a una inmobiliaria. Te contamos qué datos tiene, cuánto dura y en qué se diferencian la exclusiva y la no exclusiva.
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La autorización de venta es el documento escrito con el que le encargás a un corredor inmobiliario que venda tu propiedad. Ahí queda acordado el precio de publicación, los honorarios, el plazo y si el encargo es exclusivo o no. No hay un plazo fijo establecido por ley: se pacta entre vos y la inmobiliaria, y al terminar se puede renovar o no.
¿Qué es la autorización de venta?
Es el punto de partida formal de la venta. Hasta que la firmás, la inmobiliaria puede valuar tu propiedad y asesorarte, pero no tiene un encargo para ofrecerla. Con la autorización firmada, el corredor puede publicarla, mostrarla y recibir ofertas en tu nombre dentro de lo acordado.
El Código Civil y Comercial llama a esta relación contrato de corretaje: el corredor se obliga a mediar en la negociación y conclusión de un negocio, sin relación de dependencia ni de representación con ninguna de las partes (artículo 1345). Y establece que el corredor tiene derecho a la comisión estipulada si el negocio se celebra como resultado de su intervención (artículo 1350).
¿Qué dice una autorización de venta?
En la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 2340 prevé que el corredor pueda pedirle al dueño una autorización escrita que detalle plazo, tipo, modalidades y precio de la operación, y la retribución pactada. En la Provincia de Buenos Aires, la Ley 10.973 indica que el corredor tiene que convenir por escrito con quien le encarga la venta los honorarios, los gastos, las condiciones de venta y la forma de pago.
En la práctica, una autorización suele incluir:
| Dato | Qué define |
|---|---|
| Datos de la propiedad | Dirección, unidad y datos que la identifican |
| Datos del o los dueños | Quiénes firman y autorizan la venta |
| Precio de publicación | Con qué valor sale al mercado y en qué moneda |
| Honorarios | La comisión que se pacta por la venta |
| Plazo | Desde cuándo y hasta cuándo rige el encargo |
| Exclusividad | Si la vende sólo esa inmobiliaria o varias |
| Condiciones | Forma de pago aceptada, fecha de entrega y otros acuerdos |
Si hay más de un dueño, conviene que firmen todos. Y si la propiedad está alquilada o tiene alguna particularidad, se aclara ahí mismo. Para tener todo listo, mirá qué documentos necesitás para vender una propiedad.
¿Cuánto dura una autorización de venta?
No hay un plazo legal fijo. Lo que dura se pacta entre el dueño y la inmobiliaria y queda escrito en la autorización. En la práctica, lo habitual es un plazo de 90 días, que da tiempo a producir las fotos y el video, publicar, mostrar la propiedad y recibir ofertas. Al vencer, se puede renovar, cambiar las condiciones o terminar.
Durante ese plazo es buena idea revisar juntos cómo viene la venta. Nosotros mandamos un informe cada quince días, que contamos en el informe cada quince días.
¿Exclusiva o no exclusiva?
| Exclusiva | No exclusiva | |
|---|---|---|
| Quién la vende | Una sola inmobiliaria responsable | Varias inmobiliarias a la vez |
| Precio en el mercado | Uno solo, igual en todos lados | Puede aparecer con precios distintos |
| Publicación | Un aviso cuidado, con un solo material | Varios avisos con fotos y datos distintos |
| Visitas | Coordinadas por un solo equipo | Cada inmobiliaria coordina las suyas |
| Seguimiento | Un solo interlocutor que te informa | Información repartida |
¿Por qué conviene la exclusividad?
Porque ordena la venta. Con un solo responsable, la propiedad sale al mercado con un precio, un aviso y un material, y quien busca no la encuentra repetida con valores o datos distintos, algo que suele generar desconfianza.
La exclusividad también permite que la inmobiliaria invierta en la propiedad: fotos y video profesionales, recorrido 360 e informes de dominio e inhibición actualizados. Y tenés una sola persona a quien preguntarle cómo va todo.
¿Quién puede hacer la intermediación?
En la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 2340 establece que para ejercer el corretaje inmobiliario hay que estar inscripto en la matrícula, y que quien no está matriculado no puede hacer actos de corretaje ni cobrar por ellos. La matrícula la lleva el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA).
En la Provincia de Buenos Aires, la Ley 10.973 exige que martilleros y corredores estén inscriptos en el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del departamento judicial que corresponda.
Antes de firmar, podés pedir el número de matrícula del corredor que va a intervenir.
Preguntas frecuentes
¿La autorización de venta me obliga a vender?
No. Te obliga a lo que pactaste en ella, como el plazo y la exclusividad. La venta se concreta cuando aceptás una oferta, y después vienen la reserva y la escritura.
¿Puedo cambiar el precio durante la autorización?
Sí, de común acuerdo. Lo habitual es dejarlo por escrito. Te contamos más en precio de publicación y precio de cierre.
¿Qué pasa cuando vence?
Termina el encargo. Se puede renovar, con las mismas condiciones o con otras, o no renovar.
¿Los honorarios están fijados por ley?
En CABA, la Ley 2340 dice que el corredor percibe de su comitente la retribución que libremente pacten. Por eso queda escrita en la autorización.
¿Tiene que firmar mi cónyuge?
Depende del caso y del régimen de bienes. Conviene consultarlo con el escribano antes de firmar.
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