Cómo se negocia una oferta al comprar o vender un departamento
Qué es una oferta, cómo se presenta con la reserva, qué pasa con una contraoferta y qué se negocia además del precio. Una guía para compradores y vendedores.
En esta nota
Negociar una oferta es ponerse de acuerdo en el precio y en las condiciones de la operación. El comprador presenta su propuesta por escrito y junto con la reserva, el vendedor tiene un plazo para aceptarla, rechazarla o contraofertar, y la inmobiliaria acerca a las partes. Además del precio se negocian la fecha de escritura, la forma de pago, los muebles y, si hace falta, un comodato.
¿Qué es una oferta?
Es la propuesta formal que hace el comprador para comprar una propiedad en ciertas condiciones. No es un comentario en una visita ni un mensaje suelto: es un ofrecimiento concreto, con precio, forma de pago y plazos.
El Código Civil y Comercial explica cómo funciona. La oferta obliga a quien la hace, salvo que de sus términos surja otra cosa (art. 974). Y para que haya acuerdo, la aceptación tiene que expresar la plena conformidad con la oferta (art. 978). Si el que responde cambia algo, eso no es una aceptación: es una propuesta nueva, lo que en la práctica se llama contraoferta.
¿Cómo se presenta una oferta?
En CABA lo habitual es que la oferta se haga por escrito y acompañada de una reserva. La reserva es una suma de dinero que muestra que la propuesta es seria. Queda en custodia de la inmobiliaria hasta la escritura y no se usa para otra cosa.
Una oferta completa suele incluir:
- El precio ofrecido y la moneda.
- La forma de pago: fondos propios, venta de otra propiedad o crédito hipotecario.
- La fecha estimada de escritura.
- El plazo que tiene el vendedor para responder.
- Qué se incluye: muebles, artefactos, cochera o baulera.
- Condiciones especiales, si las hay.
Si la operación depende de algo que todavía no pasó, como la venta de otra propiedad o la aprobación de un crédito, se puede hacer una reserva sujeta a esa condición. Lo explicamos en reserva, seña y boleto: diferencias.
¿Qué pasa después: aceptación, rechazo o contraoferta?
| Respuesta del vendedor | Qué significa | Qué sigue |
|---|---|---|
| Acepta | Está de acuerdo con todo lo propuesto | Se avanza hacia la escritura |
| Rechaza | No acepta la propuesta | Se devuelve la reserva al comprador |
| Contraoferta | Acepta con cambios (precio, fechas u otra condición) | El comprador decide si acepta la nueva propuesta |
La contraoferta puede ir y volver más de una vez. Cada vuelta conviene dejarla por escrito, para que las dos partes sepan exactamente qué se está aceptando.
¿Cuánto tiempo hay para aceptar?
El que fija el plazo es el que hace la oferta. Lo habitual es dar unos pocos días para que el vendedor responda. Si la oferta no tiene plazo, el Código dice que entre presentes debe aceptarse inmediatamente, y entre ausentes obliga hasta que razonablemente pueda esperarse la respuesta (art. 974). Por eso conviene que la oferta siempre tenga un plazo claro.
Si el plazo vence sin respuesta, la oferta queda sin efecto y la reserva se devuelve.
¿Qué se negocia además del precio?
Muchas veces el acuerdo se destraba por las condiciones, no por el precio.
- Fecha de escritura. Al vendedor puede convenirle más tiempo para mudarse, y al comprador, una fecha que coincida con su crédito o con la venta de su propiedad.
- Forma de pago. No es lo mismo pagar con fondos propios que con crédito hipotecario, por los tiempos del banco.
- Muebles y artefactos. Placares, aire acondicionado, cocina o lámparas pueden quedar incluidos o no.
- Comodato. Si el vendedor necesita seguir viviendo un tiempo después de escriturar, se acuerda un comodato con plazo de entrega.
- Estado de entrega. Qué arreglos se hacen antes y en qué condiciones se entrega.
Si estás vendiendo para comprar otra propiedad, mirá cómo vender y comprar al mismo tiempo.
¿Cuánto se negocia el precio en promedio?
Depende de cada propiedad y del momento. Como referencia, el índice m² Real de la UCEMA mide la diferencia entre el precio publicado y el de cierre de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires. En agosto de 2026, el último informe disponible, las operaciones cerraron en promedio 4,79 % por debajo del precio publicado.
Es un promedio. Una propiedad bien valuada desde el inicio suele tener menos margen de negociación que una publicada por encima del mercado.
¿Cuál es el rol de la inmobiliaria?
La inmobiliaria acerca a las partes y ordena la negociación. Presenta la oferta por escrito, transmite las respuestas, custodia la reserva hasta la escritura y coordina con el escribano. Para el vendedor, también ayuda a definir un precio de publicación realista desde el principio, con una valuación sin cargo.
Preguntas frecuentes
¿Una oferta verbal tiene validez?
Lo recomendable es hacerla siempre por escrito y con reserva. Así quedan claros el precio, las condiciones y el plazo, y se evitan malentendidos.
¿Qué pasa con la reserva si el vendedor no acepta?
Se le devuelve al comprador. La reserva queda en custodia de la inmobiliaria mientras se espera la respuesta.
¿Cuánto tiempo tiene el vendedor para responder?
El plazo lo fija quien hace la oferta y queda escrito en la reserva. Si vence sin respuesta, la oferta deja de valer y la reserva se le devuelve al comprador.
¿Se puede negociar algo que no sea el precio?
Sí. La fecha de escritura, la forma de pago, los muebles incluidos y un comodato suelen ser parte de la negociación.
¿Qué es una contraoferta?
Es la respuesta del vendedor que acepta la oferta pero con cambios. Legalmente funciona como una propuesta nueva que el comprador puede aceptar o no.
