Qué es el informe de dominio y el de inhibición, y para qué sirven al comprar
Antes de escriturar, el escribano revisa quién es el dueño, si el inmueble tiene gravámenes y si el vendedor puede disponer de sus bienes.
En esta nota
El informe de dominio te dice quién es el dueño de un inmueble y si tiene gravámenes, como una hipoteca o un embargo. El informe de inhibición te dice si una persona tiene una restricción anotada para disponer de sus bienes. Los dos salen del Registro de la Propiedad Inmueble y sirven para lo mismo: confirmar que quien vende puede vender y que la propiedad llega en condiciones. Para escriturar, el escribano pide un certificado, que además reserva la prioridad durante un plazo.
¿Qué informa el informe de dominio?
Muestra la situación jurídica del inmueble según lo que está inscripto en el Registro. En la Ciudad de Buenos Aires, el Registro lo describe como un informe sobre la titularidad del dominio y los gravámenes. Entre otras cosas, permite ver:
- Quién o quiénes son los titulares del inmueble y en qué proporción.
- Si hay una hipoteca inscripta.
- Si hay un embargo u otra medida anotada.
- Si el inmueble está afectado a algún régimen de protección de la vivienda.
Para pedirlo se necesitan los datos de inscripción del inmueble, como la matrícula, y la unidad funcional si es un departamento.
¿Qué informa el informe de inhibición?
A diferencia del de dominio, no se pide por inmueble sino por persona. Muestra si alguien tiene una inhibición anotada, es decir, una restricción que le impide disponer de sus bienes inmuebles mientras siga vigente.
Para pedirlo se usan los datos de la persona: nombre y apellido completos y DNI. Si se trata de una empresa, la razón social y el CUIT.
¿Quién los pide y dónde se tramitan?
En una compraventa, los pide el escribano que va a hacer la escritura. Es parte de su trabajo de estudio de títulos antes de firmar.
Como inmobiliaria, nosotros también los pedimos. En las propiedades que tenemos a la venta, los informes de dominio y de inhibición ya están pedidos y los mantenemos actualizados. Así, antes de reservar, ya sabés si la propiedad y quien vende están en condiciones. Después, para escriturar, el escribano hace su propio estudio y pide los certificados.
Cada inmueble se consulta en el registro de su jurisdicción:
| Dónde está el inmueble | Registro |
|---|---|
| Ciudad de Buenos Aires | Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal |
| Provincia de Buenos Aires | Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires |
En la Ciudad, los informes también los pueden pedir otros profesionales, como abogados, contadores o martilleros, y quienes acrediten un interés legítimo, por ejemplo el propio titular. Los aranceles los fija cada Registro en su tabla de valores, y conviene consultarlos al momento del trámite.
¿Cuál es la diferencia entre informe y certificado?
Esta es la parte que más confunde. Se parecen, pero no cumplen la misma función.
| Informe | Certificado | |
|---|---|---|
| Para qué sirve | Conocer la situación del inmueble o de la persona | Escriturar |
| Quién lo pide en una compraventa | El escribano u otro profesional habilitado | El escribano que va a autorizar la escritura |
| Reserva de prioridad | No | Sí, durante el plazo de validez |
El certificado de dominio le da al escribano una reserva de prioridad: durante su plazo de validez, la escritura que firme queda protegida frente a otros actos que se quieran inscribir sobre ese mismo inmueble.
Según el artículo 24 de la Ley 17.801, el plazo de validez del certificado es de 15, 25 o 30 días, según dónde tenga su domicilio legal el escribano que autoriza el acto: en la ciudad donde está el Registro, en el interior de esa provincia o fuera de ella. Cada Registro puede tener reglamentaciones propias, así que el escribano es quien confirma el plazo que aplica en tu caso.
En la Ciudad, el Registro ofrece el certificado en modalidad común, urgente o urgente exprés, con plazos de entrega distintos.
¿En qué momento de la compra se piden?
- Antes de la reserva, la inmobiliaria ya tiene los informes de la propiedad y de quien vende. En las propiedades que vendemos nosotros, están pedidos y actualizados.
- Después de la reserva, el escribano arma el estudio de títulos y pide los certificados.
- Con los certificados vigentes, se firma la escritura dentro del plazo de reserva de prioridad.
- Después de la escritura, el escribano la presenta para su inscripción en el Registro.
Si te interesa cómo se reparten los gastos de este proceso, lo contamos en quién paga la escritura. Y si querés saber qué papeles prepara la parte vendedora, mirá documentos para vender una propiedad.
¿Qué pasa si aparece algo en el informe?
No siempre significa que la operación no se pueda hacer. Por ejemplo, una hipoteca puede cancelarse con parte del precio en el mismo acto de la escritura. Lo importante es que aparezca antes de firmar, para que el escribano indique cómo resolverlo. Para entender las etapas previas, también podés leer qué es la reserva y en qué se diferencia de la seña.
Preguntas frecuentes
¿El comprador tiene que pedir el informe de dominio?
Normalmente no. En las propiedades que tenemos a la venta, los informes los pedimos nosotros y los mantenemos actualizados. Para escriturar, el escribano pide los certificados como parte del estudio de títulos.
¿El informe de inhibición se pide sobre el inmueble?
No, se pide sobre una persona. Muestra si esa persona tiene una inhibición anotada que le impida disponer de sus bienes.
¿El informe de dominio reserva la prioridad?
No. La reserva de prioridad la da el certificado de dominio que pide el escribano para escriturar.
¿Cuánto dura el certificado de dominio?
Según el artículo 24 de la Ley 17.801, 15, 25 o 30 días, según el domicilio legal del escribano que autoriza el acto. El escribano confirma el plazo que aplica.
¿Cuánto cuestan estos trámites?
Cada Registro publica sus aranceles en su tabla de valores, que se actualiza. Conviene consultarla al momento del trámite o preguntarle al escribano.
