El crédito empieza a volver y los precios siguen quietos
Reporte de septiembre con los datos de agosto: en CABA se firmaron 6.055 escrituras, las hipotecas caen cada vez menos y ya se adjudicaron los primeros fondos de la ANSES para créditos. Qué significa si vendés, comprás o invertís.
En esta nota
Agosto confirmó lo que venía mostrando el año: en Buenos Aires se vende casi lo mismo que hace doce meses, y lo que falta es crédito. La novedad es que el crédito empezó a volver. Los bancos prestaron casi 20 % más que en julio y ya recibieron los primeros fondos de la ANSES para dar préstamos hipotecarios. Estos son los números del mes, con los datos publicados hasta el 23 de septiembre de 2026.
Los números de agosto en una tabla
| Indicador | Agosto 2026 | Comparación |
|---|---|---|
| Escrituras de compraventa, CABA | 6.055 | -4,9 % interanual, +0,1 % contra julio |
| Escrituras de compraventa, Provincia de Buenos Aires | 12.233 | -6 % interanual, +0,5 % contra julio |
| Escrituras con hipoteca, CABA | 1.059 | -20,8 % interanual, +10,4 % contra julio |
| Actos hipotecarios, Provincia de Buenos Aires | 1.629 | -29 % interanual, +12 % contra julio |
| Monto promedio por escritura, CABA | USD 119.270 | -2,7 % interanual en dólares |
| Crédito hipotecario otorgado, todo el país | USD 242 millones | +19,8 % contra julio, -22 % interanual |
| Créditos hipotecarios otorgados, todo el país | 3.100 | -27 % interanual |
| Precio de publicación, CABA | USD 2.476 por m² | +0,2 % mensual, +1,1 % en 2026 |
| Precio real de cierre, CABA | USD 2.150 por m² | +1,8 % mensual, -0,2 % interanual |
| Diferencia entre publicación y cierre, CABA | -4,79 % | -4,81 % en julio |
| Precio de publicación, GBA Norte | USD 2.416 por m² | +0,3 % mensual, +2 % en 2026 |
| Alquiler de un 2 ambientes, CABA | $886.527 por mes | +1,5 % mensual, +29,9 % interanual |
| Rentabilidad bruta del alquiler, CABA | 5,70 % anual | 17,6 años de repago |
| Inflación (IPC) | 1,7 % mensual | 21,3 % acumulada en 2026 |
Datos publicados hasta el 23 de septiembre de 2026. Cada dato corresponde al último mes informado por su fuente. Elaboración propia sobre las fuentes citadas al pie.
¿Cuántas propiedades se vendieron en agosto?
En agosto se firmaron 6.055 escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, 4,9 % menos que en agosto de 2025 y prácticamente lo mismo que en julio (6.051). Según el Colegio de Escribanos porteño, el mes quedó entre los cinco mejores agostos de los últimos 28 años. En los primeros ocho meses del año se firmaron 41.583 escrituras, apenas 2,3 % menos que en el mismo período de 2025.
En la Provincia de Buenos Aires hubo 12.233 compraventas, 6 % menos que un año antes y 0,5 % más que en julio.
El monto promedio de cada escritura en CABA fue de USD 119.270, un 2,7 % menos en dólares que en agosto de 2025. Se vende casi la misma cantidad, por montos parecidos. La diferencia con el año pasado está en cuántas de esas compras se hacen con crédito.
¿Está volviendo el crédito hipotecario?
Sí, aunque todavía está por debajo del año pasado. En agosto los bancos prestaron USD 242 millones para comprar vivienda, 19,8 % más que en julio (USD 202 millones) y más del doble que en mayo (USD 116 millones), que fue el piso del año. Es el cuarto mes seguido de suba. Contra agosto de 2025, el monto sigue 22 % abajo, y la cantidad de créditos (3.100) cae 27 %.
Las condiciones también mejoraron un poco. La tasa promedio de los créditos otorgados bajó a 6,9 % más UVA, y el plazo promedio subió de 23 a 23,3 años.
La mejora ya se ve en las escrituras. En CABA se firmaron 1.059 escrituras con hipoteca, 10,4 % más que en julio. En Provincia hubo 1.629 actos hipotecarios, 12 % más que en julio. La caída interanual en CABA se achicó de 31,2 % en julio a 20,8 % en agosto.
Los fondos de la ANSES ya están en los bancos
El 7 de septiembre se hizo la primera licitación del esquema anunciado el 26 de agosto. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES le presta a los bancos, y los bancos usan esa plata para dar créditos hipotecarios a las familias. Así se vio la licitación:
| Concepto | Resultado |
|---|---|
| Ofertas recibidas | $258.640 millones, de 18 entidades |
| Monto adjudicado | $200.000 millones, a 13 bancos |
| Depósitos a 5 años | $164.429 millones, a UVA + 4,94 % promedio |
| Depósitos a 1 año | $35.570 millones, a UVA + 2,67 % promedio |
| Tasa máxima del crédito a las familias | UVA + 7,5 % |
| Plazo mínimo del crédito | 15 años |
| Monto máximo | 150.000 UVA (unos $315 millones o USD 206.000 al momento de la licitación) |
| Destino | Primera vivienda: compra, construcción, ampliación o refacción |
Casi todo el dinero se tomó a cinco años, que era lo que faltaba para prestar a plazos largos. La contracara es el margen: si el banco se fondea a UVA + 4,94 % y no puede cobrar más de UVA + 7,5 %, le quedan unos 2,5 puntos. La ANSES anticipó que habrá más licitaciones en los próximos meses, y los primeros créditos con estos fondos se esperan entre octubre y noviembre. Por los plazos de una compra, el efecto en las escrituras se va a ver recién hacia fin de año.
Hoy la mayoría de los bancos ofrece créditos hipotecarios de entre 6,5 % y 7,5 % más UVA, con una relación cuota-ingreso del 25 %. Antes de buscar, conviene saber si la propiedad que te interesa es apto crédito.
¿Bajaron o subieron los precios de los departamentos?
Casi no se movieron. El precio de publicación de un departamento en CABA fue de USD 2.476 por m² en agosto, 0,2 % más que en julio y 1,1 % más que en diciembre. Todavía está 11,5 % por debajo del máximo histórico. El 65 % de los barrios subió en el mes, pero el 26 % de los departamentos en venta bajó su precio en los últimos seis meses, en promedio un 5,9 %.
El precio real de cierre, que sale solo de operaciones concretadas, fue de USD 2.150 por m²: 1,8 % más que en julio y 0,2 % menos que en agosto de 2025. Las operaciones cerraron 4,79 % por debajo del precio al que estaban publicadas, casi igual que en julio (4,81 %).
| Tipología | Precio de cierre por m², CABA | Precio de publicación de referencia |
|---|---|---|
| Monoambiente | USD 2.304 | USD 110.000 (40 m²) |
| 2 ambientes | USD 2.130 | USD 131.000 (50 m²) |
| 3 ambientes | USD 2.153 | USD 180.000 (70 m²) |
Precio de cierre: índice m² Real de la Universidad del CEMA (UCEMA). Precio de referencia: Zonaprop Index. Agosto 2026.
Por barrio, los más caros siguen siendo Puerto Madero, Palermo y Núñez. Los más accesibles, Lugano, Nueva Pompeya y La Boca.
| Barrio | Precio de publicación por m² |
|---|---|
| Puerto Madero | USD 6.148 |
| Palermo | USD 3.437 |
| Núñez | USD 3.399 |
| La Boca | USD 1.583 |
| Nueva Pompeya | USD 1.501 |
| Lugano | USD 1.056 |
Departamentos en venta, agosto 2026. Fuente: Zonaprop Index.
En el conurbano, un departamento en GBA Norte se publicó a USD 2.416 por m², con una suba de 2 % en el año. En el mismo período, GBA Sur subió 1,6 % y GBA Oeste, 0,3 %.
¿Cuánto sale alquilar y cuánto rinde?
Un 2 ambientes en CABA se publicó a $886.527 por mes en agosto, 1,5 % más que en julio. En lo que va del año los alquileres subieron 19,2 %, por debajo de la inflación acumulada, que fue de 21,3 %: en términos reales, alquilar está un poco más barato que en enero. Un monoambiente promedió $771.871 y un 3 ambientes, $1.196.413.
La rentabilidad bruta del alquiler quedó en 5,70 % anual, que equivale a recuperar la inversión en 17,6 años. En julio era de 5,76 %.
Del lado de la construcción, las ventas de materiales (Índice Construya) cayeron 3,46 % en agosto contra julio y 5,3 % contra agosto de 2025. Si se construye menos mientras vuelve el crédito, la oferta de usados gana peso.
Qué significa para vos
Si vendés
Hay compradores: agosto fue uno de los cinco mejores agostos en escrituras de las últimas tres décadas, y el crédito empieza a sumar gente que antes no podía comprar. Pero los precios no suben solos: uno de cada cuatro departamentos tuvo que bajar su precio en los últimos seis meses. Publicar con el precio de cierre correcto desde el primer día es lo que acorta la venta. Si todavía no sabés cuánto vale tu propiedad hoy, pedí una valuación sin cargo con operaciones cerradas de tu zona, no con avisos.
Si comprás
El margen de negociación sigue cerca del 5 % y los precios están 11,5 % por debajo del máximo histórico. Si vas a comprar con crédito, se viene un momento mejor que el de mitad de año: más bancos con fondos, tasas algo más bajas y los préstamos de la ANSES desde octubre o noviembre. La contracara es que con más compradores con crédito, ese margen para negociar tiende a achicarse. Mirá todo lo que hay que saber en nuestras notas sobre créditos hipotecarios.
Si invertís
La rentabilidad bruta ronda el 5,7 % anual, cerca del mejor nivel de los últimos años. Los monoambientes tienen el precio de cierre por m² más alto (USD 2.304), y los departamentos chicos fueron los que más subieron en el año. Al proyectar ingresos conviene ser prudente, porque en 2026 los alquileres vienen subiendo menos que la inflación.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas escrituras se firmaron en agosto de 2026 en CABA?
En agosto de 2026 se firmaron 6.055 escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, 4,9 % menos que en agosto de 2025 y casi lo mismo que en julio. De ese total, 1.059 se hicieron con hipoteca. En la Provincia de Buenos Aires hubo 12.233 compraventas.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en CABA en septiembre de 2026?
Con los últimos datos, de agosto de 2026, el precio de publicación de un departamento en CABA es de USD 2.476 por m². El precio real de cierre, el que efectivamente se paga, es de USD 2.150 por m². En Palermo se publica a USD 3.437 por m² y en Puerto Madero, a USD 6.148.
¿Cuánto se negocia hoy sobre el precio publicado?
En agosto de 2026 las operaciones en CABA cerraron, en promedio, 4,79 % por debajo del precio al que estaban publicadas. En julio la diferencia fue de 4,81 %.
¿Cuándo salen los créditos hipotecarios con fondos de la ANSES?
La primera licitación se hizo el 7 de septiembre de 2026, y 13 bancos recibieron $200.000 millones. Los primeros créditos con esos fondos se esperan entre octubre y noviembre. Son para primera vivienda, a no menos de 15 años, con una tasa de hasta UVA + 7,5 % y un máximo de 150.000 UVA.
¿Qué tasa tienen hoy los créditos hipotecarios?
En agosto de 2026, la tasa promedio de los créditos otorgados fue de 6,9 % más UVA. Hoy la mayoría de los bancos ofrece entre 6,5 % y 7,5 % más UVA, y los créditos con fondos de la ANSES no pueden superar UVA + 7,5 %. La tasa final depende de cada banco y de si cobrás el sueldo en esa entidad.
¿Conviene vender ahora o esperar a que vuelva el crédito?
Depende de tu propiedad y de tus tiempos. Si es apto crédito, los próximos meses pueden sumar compradores con financiamiento. Esperar no sirve si el precio de publicación está por encima del mercado: uno de cada cuatro departamentos tuvo que bajarlo en los últimos seis meses. Lo primero es saber cuánto vale hoy con operaciones cerradas comparables.
