Reserva ad referendum: qué significa y cómo funciona al comprar o vender

Ad referendum es una expresión en latín que significa sujeto a aprobación. En una compraventa, una reserva ad referendum es una oferta que hace el comprador, acompañada de una suma de dinero, que sólo avanza si el propietario la acepta. Mientras el vendedor no responde, no hay operación cerrada: si acepta, la reserva queda firme hasta la escritura, y si rechaza, el dinero se le devuelve al comprador.

¿Qué significa ad referendum en una reserva?

Significa que lo que firma el comprador todavía no obliga al vendedor. El comprador propone precio y condiciones, entrega una suma y la inmobiliaria lleva la oferta al propietario para que decida.

En CABA, la práctica habitual es trabajar con reserva y escritura. El dinero de la reserva queda en custodia de la inmobiliaria hasta la escritura. Si querés ver cómo se ubica la reserva frente a otras figuras, lo explicamos en reserva, seña y boleto: diferencias.

¿Qué dice el Código Civil y Comercial sobre la oferta y la aceptación?

La reserva ad referendum funciona, en el fondo, como una oferta que espera aceptación. El Código Civil y Comercial de la Nación regula ese proceso en sus artículos sobre formación del consentimiento:

Por eso es importante que la reserva diga con claridad hasta cuándo es válida la oferta. Cómo se aplica esto a cada documento conviene consultarlo con un escribano o un abogado.

¿Cómo funciona una reserva sujeta a aceptación?

1. El comprador firma la oferta con el precio, la forma de pago, la fecha estimada de escritura y el plazo para que el propietario responda.
2. Entrega la suma de la reserva a la inmobiliaria, que la guarda en custodia.
3. La inmobiliaria presenta la oferta al propietario y le explica cada condición.
4. El propietario responde dentro del plazo: acepta, rechaza o hace una contraoferta.
5. Si acepta, la reserva queda firme y se coordina con el escribano el camino a la escritura.

¿Qué pasa con el dinero si el vendedor acepta o rechaza?

Qué pasa si después de aceptada alguna de las partes no sigue adelante lo define el propio documento de reserva, por eso conviene leerlo con atención antes de firmar.

¿Cuánto dura el plazo para aceptar?

No hay un plazo fijo en la ley para la reserva: lo fija la propia oferta. En la práctica suele ser corto, de pocos días. Lo importante es que esté escrito, porque según el artículo 980 la aceptación tiene que llegar dentro de ese plazo.

¿Qué es la contraoferta?

Es la respuesta del propietario que acepta pero con cambios: otro precio, otra fecha de escritura u otra forma de pago. Según el artículo 978, eso no es una aceptación sino una nueva propuesta, y ahora es el comprador quien decide si la acepta, la rechaza o propone otra cosa. Así se va armando la negociación, que contamos en detalle en cómo se negocia una oferta al comprar o vender.

¿Qué tiene que mirar el vendedor cuando le llega una reserva ad referendum?

• El precio y la forma de pago. Si es contado, con crédito o con venta de otra propiedad, y en qué moneda.
• La fecha de escritura. Que te dé tiempo para tener los papeles y, si vivís ahí, para mudarte.
• El monto de la reserva y quién lo custodia. Que quede claro en el documento.
• Las condiciones especiales. Por ejemplo, si la compra depende de que el comprador consiga un crédito.
• La distancia con tu precio. Te puede servir leer sobre precio de publicación y precio de cierre antes de decidir.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa ad referendum?

Significa sujeto a aprobación. En una reserva, indica que la oferta del comprador necesita que el propietario la acepte para avanzar.

¿Una oferta ad referendum obliga al vendedor?

No. El vendedor queda libre de aceptarla, rechazarla o hacer una contraoferta. Quien queda obligado, dentro del plazo de la oferta, es el comprador que la hizo, salvo que el documento diga otra cosa.

¿Me devuelven el dinero si el propietario no acepta?

Sí. Si el propietario rechaza la oferta o la deja vencer, la suma de la reserva se devuelve al comprador.

¿Se puede negociar después de una contraoferta?

Sí. Cada contraoferta es una nueva propuesta, y la otra parte puede aceptarla, rechazarla o proponer otra cosa, hasta que las dos coincidan.

¿Con quién conviene revisar la reserva?

Con la inmobiliaria que intermedia y, si tenés dudas sobre alguna cláusula, conviene consultarlo con un escribano o un abogado antes de firmar o aceptar.

¿Vas a vender tu propiedad?

Cuando llega una oferta, cada detalle cuenta. Si vas a vender, te acompañamos en la negociación y te ayudamos a leer cada reserva con calma. Empezá por saber cuánto vale tu propiedad: pedí la valuación sin cargo.