Tracto abreviado: qué es y cuándo permite vender sin hacer dos escrituras
El tracto abreviado permite que los herederos vendan una propiedad directo al comprador, sin inscribirla antes a su nombre. Te contamos cuándo se usa y qué hace falta.
En esta nota
El tracto abreviado es un mecanismo previsto en el artículo 16 de la Ley 17.801 (Registro de la Propiedad Inmueble) que permite escriturar sin inscribir antes el paso intermedio. El caso más común es la sucesión: los herederos declarados venden directo al comprador una propiedad que todavía figura a nombre de quien falleció, en una sola escritura, sin inscribirla primero a nombre de ellos.
¿Qué es el tracto en el Registro de la Propiedad?
El tracto es la cadena de titulares de un inmueble. La Ley 17.801 pide que esa cadena sea continua: el artículo 15 dice que no se registra un documento en el que aparezca como titular una persona distinta de la que figura en la inscripción anterior.
Por eso, en principio, quien vende tiene que figurar como titular en el Registro. Si la propiedad está a nombre de una persona fallecida, sus herederos no aparecen como titulares hasta que se inscribe la declaratoria o la partición. El tracto abreviado es la excepción que evita ese paso previo.
¿En qué casos se puede usar?
El artículo 16 de la Ley 17.801 enumera los casos en los que no hace falta la inscripción previa:
| Inciso | Caso | Ejemplo |
|---|---|---|
| a) | Documentos que otorgan jueces, herederos declarados o sus representantes para cumplir contratos u obligaciones que el causante o su cónyuge firmaron en vida | La persona vendió en vida y falleció antes de escriturar |
| b) | Herederos declarados o sus sucesores que transmiten o ceden bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge | Los herederos venden el departamento heredado a un tercero |
| c) | Documentos que resultan de actos relativos a la partición de bienes hereditarios | La partición entre herederos |
| d) | Instrumentos simultáneos sobre el mismo inmueble, aunque los autoricen distintos funcionarios | Dos actos que se firman juntos sobre la misma propiedad |
En todos los casos, el documento tiene que relacionar los antecedentes del dominio desde la última inscripción vigente en el Registro. Así, la cadena queda completa aunque haya un solo asiento.
¿Cómo funciona la venta desde los herederos?
En lugar de hacer dos pasos (primero inscribir la propiedad a nombre de los herederos y después venderla), se hace uno solo:
- La sucesión avanza hasta la declaratoria de herederos (o la aprobación del testamento). El Código Civil y Comercial, en su artículo 2337, dice que para transferir bienes registrables la calidad de heredero tiene que estar reconocida por la declaratoria judicial.
- El juzgado de la sucesión libra la documentación que necesita el escribano (en la práctica, un oficio o un testimonio), en lugar de mandar la inscripción al Registro.
- El escribano pide los certificados de dominio e inhibición y estudia el expediente y los títulos.
- Se firma una sola escritura: los herederos declarados (y el cónyuge, si corresponde) venden al comprador.
- La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal o en el de la Provincia de Buenos Aires, según dónde esté el inmueble, con la relación de antecedentes.
Los requisitos concretos de cada juzgado y de cada Registro pueden variar, así que conviene que el abogado de la sucesión y el escribano los coordinen desde el principio.
¿Qué ventajas tiene?
- Una sola escritura en lugar de dos.
- Menos trámites registrales, porque no se inscribe el paso intermedio.
- Menos tiempo entre la declaratoria y la venta, en muchos casos.
Si estás pensando en vender una propiedad que recibiste en herencia, te puede servir nuestra guía para vender una propiedad heredada.
¿Qué conviene revisar antes?
- Que estén todos los que tienen que firmar. Todos los herederos declarados, y el cónyuge si el bien era ganancial.
- Si hay menores o personas con capacidad restringida, el juez tiene que intervenir con autorizaciones especiales.
- Que los datos coincidan entre el expediente, el título y el catastro (partida, nomenclatura, superficie).
- Que no haya inhibiciones ni gravámenes que frenen la venta. Lo explicamos en informe de dominio e inhibición.
- Si el trámite pide un valor formal, por ejemplo para la partición, puede hacer falta un informe de tasación firmado.
Preguntas frecuentes
¿El tracto abreviado reemplaza a la sucesión?
No. La sucesión se tiene que hacer igual, por lo menos hasta la declaratoria de herederos o la aprobación del testamento. El tracto abreviado sólo evita inscribir la propiedad a nombre de los herederos antes de venderla.
¿Se puede vender por tracto abreviado sin declaratoria de herederos?
No. Sin declaratoria, lo que se puede transmitir son los derechos hereditarios, mediante una cesión por escritura pública, que es otra figura con otros efectos.
¿El comprador corre algún riesgo extra?
El comprador recibe una escritura de compraventa que se inscribe a su nombre. Igual que en cualquier compra, su escribano estudia los títulos y el expediente antes de firmar.
¿Sirve también en Provincia de Buenos Aires?
Sí. La Ley 17.801 es nacional y rige para los Registros de CABA y de Provincia. Cada Registro y cada juzgado tienen sus criterios prácticos.
¿Con quién lo tengo que hablar?
Con el abogado que lleva la sucesión y con el escribano que va a hacer la escritura. Conviene consultarlo con ellos antes de poner la propiedad en venta, para saber qué falta y cuánto puede tardar.
¿Te sirvió esta nota?
Recibí las próximas en tu mail
Cada quince días, las notas nuevas y el informe del mes. Sin spam.
