Usufructo: qué es y cómo se compra o se vende una propiedad con usufructo

El usufructo es el derecho de usar y disfrutar una propiedad que es de otra persona, sin alterar su sustancia. Mientras dura, el dueño conserva la nuda propiedad, pero no puede usar el inmueble. Para vender la propiedad completa tienen que intervenir los dos: el nudo propietario y el usufructuario. También se puede vender sólo la nuda propiedad, con el usufructo vigente.

¿Qué es el usufructo y qué es la nuda propiedad?

El Código Civil y Comercial lo define en su artículo 2129: usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. En una propiedad, eso significa vivir en ella, alquilarla o cobrar lo que produce.

Hay dos personas en juego:

• Usufructuario: quien tiene el usufructo. Puede usar la propiedad y aprovechar sus frutos (por ejemplo, el alquiler).
• Nudo propietario: el dueño. Tiene la nuda propiedad, es decir, la titularidad sin el uso. Cuando el usufructo termina, recupera la propiedad plena.

¿Cómo se constituye un usufructo?

El artículo 2134 prevé que el usufructo se constituye por contrato o por testamento, de tres formas posibles:

1. El dueño transmite el uso y goce y se queda con la nuda propiedad.
2. El dueño transmite la nuda propiedad y se reserva el usufructo. Es lo que pasa cuando alguien dona o vende y se queda viviendo con usufructo.
3. Se transmite la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.

Un juez no puede constituir un usufructo (artículo 2133). En inmuebles, como cualquier contrato sobre derechos reales, se otorga por escritura pública (artículo 1017) y se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble (Ley 17.801), para que sea oponible a terceros.

Si el usufructo nació con una donación, tené en cuenta que las donaciones en los títulos son un tema aparte, que conviene revisar con el escribano.

¿Cuándo se termina el usufructo?

El artículo 2152 enumera las causas especiales de extinción:

• La muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo pactado. Si no se pactó plazo, se entiende que es vitalicio.
• Si el usufructuario es una persona jurídica, su extinción. Si no se pactó duración, el máximo es de cincuenta años.
• El no uso durante diez años.
• El uso abusivo o la alteración de la sustancia, comprobados judicialmente.

Además, si se fijó un plazo, termina al vencer. Y algo clave: el usufructo no se hereda. El artículo 2140 dice que no es transmisible por causa de muerte. Cuando el usufructuario fallece, el nudo propietario pasa a tener la propiedad plena.

¿Qué puede hacer cada uno?

Surge de los artículos 2142, 2145, 2148, 2151 y 2153. La escritura puede tener pactos propios.

¿Cómo se vende una propiedad con usufructo?

El caso más común es el de padres que donaron la propiedad a sus hijos y se reservaron el usufructo. Si después todos quieren vender, hay dos caminos.

Vender la propiedad plena. Firman los nudos propietarios (los hijos) y el usufructuario (los padres). El usufructuario puede renunciar a su usufructo o vender su derecho en la misma escritura, y el comprador recibe la propiedad libre. Cómo se reparte el precio lo acuerdan las partes. Revisá antes los documentos para vender una propiedad.

Vender sólo la nuda propiedad. El nudo propietario vende su parte y el usufructo sigue vigente. El usufructuario no tiene que firmar, y sigue usando la propiedad hasta que el usufructo se termine. Recién ahí el comprador consolida la propiedad plena.

Las dos se hacen por escritura. Mirá qué pasa el día de la escritura.

¿Qué tiene que mirar quien compra?

1. El informe de dominio. Muestra si hay un usufructo inscripto, a favor de quién y con qué plazo. Te contamos cómo leerlo en informe de dominio e inhibición.
2. Quién va a usar la propiedad. Si comprás la nuda propiedad, no vas a poder vivir ni alquilar hasta que el usufructo termine.
3. El valor. La nuda propiedad vale menos que la propiedad plena, porque el uso queda en manos de otro. Cuánto menos depende de cada caso. Te explicamos los criterios en qué mira un tasador.
4. El crédito hipotecario. Si pensás comprar con crédito, consultá con el banco antes cómo trata una propiedad con usufructo.
5. Los impuestos. Las consecuencias impositivas de cada operación conviene verlas con el escribano o un contador.

Cada caso tiene sus particularidades. Antes de comprar o vender una propiedad con usufructo, conviene consultar siempre con un abogado o un escribano, que revise el título y te diga cuál es el mejor camino.

Preguntas frecuentes

¿El usufructo se hereda?

No. Según el artículo 2140, no se transmite por causa de muerte. Al fallecer el usufructuario, el nudo propietario queda con la propiedad plena.

¿Se puede vender una casa con usufructo?

Sí. Se puede vender la propiedad plena, con la firma del nudo propietario y del usufructuario, o vender sólo la nuda propiedad, y en ese caso el usufructo sigue vigente.

¿El usufructuario puede alquilar la propiedad?

Sí, puede alquilarla y cobrar el alquiler. Pero ese contrato no puede durar más que su usufructo: cuando el usufructo se termina, se terminan también los derechos que él dio.

¿Quién paga los impuestos y las expensas?

Según el artículo 2148, el usufructuario paga los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente al bien, salvo que la escritura pacte otra cosa.

¿Cómo sé si una propiedad tiene usufructo?

Con un informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble, donde figura el usufructo inscripto y a favor de quién.