Qué es la valuación fiscal y el VIR, y para qué sirven
La valuación fiscal y el VIR son valores que fija el fisco para cobrar impuestos. No son el precio de mercado de tu propiedad.
En esta nota
La valuación fiscal es el valor que el fisco le asigna a un inmueble para calcular impuestos, como el Inmobiliario y el ABL en CABA o el Inmobiliario en Provincia. El VIR (Valor Inmobiliario de Referencia) es otro valor que fija AGIP en la Ciudad y que se usa sobre todo para el Impuesto de Sellos al escriturar. Ninguno de los dos es el valor de mercado de tu propiedad.
¿Qué es la valuación fiscal?
Es un valor administrativo que calcula el organismo de recaudación a partir de datos del inmueble y de tablas oficiales. No surge de una tasación ni de lo que pagaría un comprador hoy.
- En CABA se llama Valuación Fiscal Homogénea (VFH) y la calcula AGIP. Para el ejercicio 2026, la metodología de cálculo se aprobó por la Resolución AGIP 599/2025. Según el propio Gobierno de la Ciudad, este valor nunca puede superar el 20% del valor de mercado de la propiedad.
- En Provincia de Buenos Aires la fija ARBA y es la base del Impuesto Inmobiliario.
¿Dónde se consulta la valuación fiscal?
| Jurisdicción | Dónde | Qué necesitás |
|---|---|---|
| CABA | Trámite online "Consulta de Valuación Fiscal Homogénea (VFH)" de AGIP. Es gratuito | Número de partida y dígito verificador |
| Provincia | Web de ARBA, Centro de ayuda, "Consulta de Valuaciones y Bases Imponibles" | Partido y partida |
En Provincia también existe el trámite de solicitud de valuación fiscal, que da la valuación actual o de años anteriores de una partida, y tiene costo.
¿Para qué se usa la valuación fiscal?
- Impuestos sobre el inmueble. Es la base del Impuesto Inmobiliario y del ABL en CABA, y del Impuesto Inmobiliario en Provincia.
- Impuesto de Sellos al escriturar. En Provincia, según ARBA, se calcula sobre el precio de venta o la valuación fiscal, el que sea mayor. En CABA entra en la comparación junto con el precio y el VIR, como explicamos abajo. Para ver cómo se reparten estos gastos, mirá quién paga la escritura, comprador o vendedor.
- Bienes Personales. La Ley 23.966 establece que el valor de un inmueble para este impuesto no puede ser inferior a la base imponible fijada para los impuestos inmobiliarios al 31 de diciembre. Si querés ver cómo funciona el beneficio para la casa habitación, leé Bienes Personales: mínimo no imponible y casa habitación.
¿Qué es el VIR?
El Valor Inmobiliario de Referencia es un valor que AGIP calcula para cada inmueble de la Ciudad. La Resolución AGIP 187/2025 lo define como un valor que refleja el valor en el mercado comercial del inmueble y lo calcula a partir del terreno (según barrio, subzona y zonificación) y de la edificación (según destino, con su depreciación). En propiedad horizontal se valúa el conjunto del edificio y luego se aplica el porcentaje de cada unidad.
Aunque se acerca más al mercado que la valuación fiscal, sigue siendo un valor de referencia calculado por el fisco, no una tasación de tu propiedad.
¿Para qué se usa el VIR en 2026?
Se usa en CABA para el Impuesto de Sellos en las transferencias de inmuebles. Según AGIP, la base es el mayor valor entre el precio de la operación, la valuación fiscal y el VIR. El escribano tiene que verificar el VIR vigente a la fecha de la operación. El informe del Colegio de Escribanos sobre el Código Fiscal 2026 sigue mencionando el VIR entre los valores que se comparan para definir la alícuota de sellos.
Para consultarlo:
- Entrá al trámite "Sellos, VIR para escrituras" de AGIP.
- Ingresá a la consulta del valor inmobiliario de referencia.
- Cargá el número de partida y su dígito verificador.
Si no estás de acuerdo con el VIR, se puede presentar un reclamo ante AGIP. Entre otros requisitos, se piden dos tasaciones firmadas por corredores matriculados o profesionales habilitados.
¿Y en Provincia?
ARBA estableció en 2009 un valor inmobiliario para inmuebles de la Provincia (Resolución Normativa 36/2009). No pudimos confirmar en fuentes oficiales cómo se aplica hoy. La guía de trámites de ARBA, actualizada en 2026, indica que sellos se determina sobre el precio de venta o la valuación fiscal, el que sea mayor. Conviene consultarlo con el escribano en cada caso.
¿Por qué no son el valor de mercado?
Porque se calculan con tablas y criterios generales para cobrar impuestos, no mirando tu propiedad en particular: estado, luz, vista, amenities, piso o demanda del momento. Por eso no sirven para fijar un precio de venta. Si querés saber cuánto vale tu propiedad hoy, pedí una valuación sin cargo.
Preguntas frecuentes
¿La valuación fiscal es lo que vale mi casa?
No. Es un valor administrativo para calcular impuestos. En CABA, la VFH nunca puede superar el 20% del valor de mercado.
¿Dónde veo la valuación fiscal de mi departamento en CABA?
En el trámite online de AGIP "Consulta de Valuación Fiscal Homogénea", con el número de partida y el dígito verificador.
¿El VIR sigue vigente en 2026?
Sí. En CABA se aplica al Impuesto de Sellos según la Resolución AGIP 187/2025, y el Código Fiscal 2026 lo sigue mencionando para sellos.
¿Qué pasa si el precio de la escritura es menor que el VIR?
En CABA, el Impuesto de Sellos se calcula sobre el mayor valor entre el precio, la valuación fiscal y el VIR.
¿La valuación fiscal se usa en Bienes Personales?
Sí. La ley establece que el valor del inmueble no puede ser inferior a la base imponible de los impuestos inmobiliarios al 31 de diciembre.
