Vender un departamento con hipoteca o crédito UVA vigente: cómo se cancela en la escritura

Sí, se puede vender un departamento que todavía tiene una hipoteca o un crédito UVA. Lo habitual es cancelar la deuda con el dinero de la venta, coordinado con la escritura: le pedís al banco el saldo, una parte del precio se destina a pagarlo y el banco otorga la cancelación de la hipoteca, que después se inscribe en el Registro de la Propiedad. Los gastos de esa cancelación suelen correr por cuenta del vendedor, que es el deudor.

Siempre es necesario asesorarse con un escribano. Cada banco y cada crédito tienen su trámite, y es el escribano quien coordina la cancelación con la escritura.

¿Se puede vender una propiedad con hipoteca?

Sí. La hipoteca no impide vender, pero el comprador quiere recibir la propiedad libre de deudas y el escribano lo va a verificar con el certificado de dominio. Por eso, en la práctica, la deuda se cancela al momento de la venta, y la hipoteca se levanta.

La hipoteca es una garantía de un crédito. Cuando el crédito se paga completo, se extingue la hipoteca. Para que eso conste, hace falta una escritura de cancelación y su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Cómo se pide el saldo de deuda al banco?

1. Avisale al banco que vas a vender y que querés cancelar el préstamo en forma total.
2. Pedí el saldo de deuda a una fecha determinada. Cada banco lo llama distinto: constancia, certificado o liquidación de saldo. Preguntá hasta qué día es válido.
3. Consultá si hay comisión por precancelación. Según las normas del BCRA sobre protección de usuarios de servicios financieros, en una precancelación total no se pueden cobrar comisiones si pasó al menos la cuarta parte del plazo original del préstamo o 180 días desde que se otorgó, lo que sea mayor.
4. Preguntá cómo es el circuito de cancelación: qué documentación piden, quién firma por el banco, qué escribano interviene y con cuánta anticipación hay que coordinar la fecha.

En un crédito UVA, el saldo está expresado en UVA. Para cancelarlo se convierte a pesos con el valor de la UVA del día del pago, que publica el BCRA. Por eso el monto en pesos cambia de un día a otro, y conviene pedir la liquidación lo más cerca posible de la fecha de escritura.

¿Cómo se cancela con el dinero de la venta?

La idea es que todo quede coordinado para el mismo día:

1. El comprador paga el precio. Una parte se destina a cancelar la deuda con el banco y el resto lo cobra el vendedor.
2. El banco recibe el pago y, a través de su representante, firma la cancelación de la hipoteca.
3. El escribano otorga la escritura de venta y se ocupa de que la cancelación se inscriba en el Registro.

Si la venta se cobra en dólares y el crédito es en pesos, hay que prever cómo se hace la conversión para pagarle al banco. Lo charlamos en cómo se paga una propiedad.

¿Qué es la escritura de cancelación de hipoteca?

Es el documento en el que el banco declara que la deuda fue pagada y que la hipoteca queda cancelada. La firma el acreedor, es decir, el banco. Después se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, que es donde figuran los derechos y las garantías sobre cada inmueble. Una vez inscripta, el informe de dominio ya no muestra la hipoteca.

¿Quién paga los gastos de la cancelación?

La cancelación es una deuda del vendedor, así que los gastos de la cancelación suelen correr por su cuenta: honorarios del escribano por la cancelación, certificados e inscripción. Las partes pueden acordar algo distinto, y algunos bancos bonifican parte de esos costos en ciertos casos. Conviene pedir el presupuesto al escribano antes de firmar la reserva.

Para el resto de los gastos de la operación, mirá quién paga la escritura, comprador o vendedor. Y para tener todo listo antes de publicar, los documentos para vender una propiedad.

¿Puede el comprador quedarse con la hipoteca?

Solo si el banco lo acepta. El Código Civil y Comercial regula la asunción de deuda: un tercero puede acordar con el acreedor pagar la deuda del deudor, pero si el acreedor no presta conformidad para liberar al deudor original, la asunción se tiene por rechazada (art. 1633). En la práctica, el banco tiene que evaluar al comprador como si le diera un crédito nuevo, y puede no aceptarlo. Por eso es una opción poco frecuente y siempre depende de la entidad.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que cancelar la hipoteca antes de publicar el departamento?

No. Podés publicar y vender con la hipoteca vigente. Lo habitual es cancelarla con el dinero de la venta, coordinado con la escritura.

¿Me cobran comisión por cancelar el crédito antes?

Depende del banco y del tiempo que pasó. Según el BCRA, en la precancelación total no hay comisión si ya pasó la cuarta parte del plazo original o 180 días, lo que sea mayor.

¿Cuánto tarda la cancelación?

Depende del banco. Conviene pedir el saldo y consultar el circuito apenas firmás la reserva, para llegar con todo listo a la escritura.

¿El comprador corre algún riesgo?

El escribano verifica el estado de dominio y coordina la cancelación en la operación, para que el comprador reciba la propiedad libre de la hipoteca.

¿Un crédito UVA se cancela distinto que uno tradicional?

El circuito es el mismo. La diferencia es que el saldo está en UVA y se convierte a pesos con el valor del día del pago.