Afectación a vivienda (ex bien de familia): qué es y cómo se hace
El régimen de protección de la vivienda reemplazó al bien de familia. Qué protege, cómo se inscribe en CABA y Provincia y qué pasa si después querés vender.
En esta nota
La afectación a vivienda es el régimen que reemplazó al bien de familia. Está en los artículos 244 a 256 del Código Civil y Comercial y protege la casa donde vivís: una vez inscripta, no puede ser embargada ni ejecutada por deudas posteriores, salvo algunas excepciones. El trámite se hace en el Registro de la Propiedad, es gratuito y, si después querés vender, se desafecta o la protección pasa a tu nueva vivienda.
¿Qué es la afectación a vivienda?
Es una protección que se inscribe sobre un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o por una parte de su valor (artículo 244). Antes existía el bien de familia de la Ley 14.394. Con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial en 2015, ese régimen fue reemplazado por este, que es más amplio.
Algunas diferencias con el viejo bien de familia:
| Bien de familia (Ley 14.394) | Afectación a vivienda (CCyC) | |
|---|---|---|
| Quién puede ser beneficiario | Familia del titular | También el propio titular solo, el conviviente y otros parientes que convivan |
| Si vendés y comprás otra | La protección no pasaba | Puede pasar a la nueva vivienda (subrogación) |
| Límite de valor | Tenía un límite de valor | Se puede afectar sin importar el valor |
Los artículos 244 a 256 no fueron modificados por el DNU 70/2023, que cambió otras partes del Código.
¿Qué protege y qué no?
Según el artículo 249, la vivienda afectada no puede ser embargada ni ejecutada por deudas posteriores a su inscripción. Las deudas anteriores no quedan alcanzadas.
Hay excepciones. La protección no cubre:
- Expensas comunes, impuestos, tasas y contribuciones que gravan directamente al inmueble.
- Deudas con garantía real sobre el inmueble, como una hipoteca constituida según el artículo 250.
- Deudas por construcciones u otras mejoras hechas en la vivienda.
- Obligaciones alimentarias a favor de hijos menores, incapaces o con capacidad restringida.
¿Quién puede afectar su vivienda?
La pide el titular registral. Si la propiedad es de varias personas en condominio, la tienen que pedir todos juntos (artículo 245). También se puede disponer por testamento.
Los beneficiarios pueden ser (artículo 246):
- El propio titular y su cónyuge o conviviente.
- Sus ascendientes o descendientes.
- A falta de ellos, parientes colaterales hasta el tercer grado que convivan con el titular.
Es requisito que al menos uno de los beneficiarios viva en el inmueble (artículo 247). Y sólo se puede afectar una propiedad por persona.
¿Cómo se hace en CABA y en Provincia?
En las dos jurisdicciones se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, y el Código establece que los trámites de constitución e inscripción están exentos de impuestos y tasas (artículo 252). También se puede hacer por escritura pública ante un escribano.
| CABA | Provincia de Buenos Aires | |
|---|---|---|
| Dónde | Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal | Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia, en su sede o en sus delegaciones |
| Cómo | Pedido ante el Registro (con precarga online) o escritura pública | Acta ante el Registro, escritura pública o documento judicial |
| Costo | Gratuito en la modalidad común | Gratuito |
En general vas a necesitar:
- El título de propiedad (escritura, declaratoria de herederos o adjudicación).
- El DNI de los titulares y de los beneficiarios.
- Las partidas o actas que acrediten el vínculo con los beneficiarios y el estado civil.
- En Provincia, además, la constancia de CUIT, CUIL o CDI.
Conviene confirmar los requisitos actualizados en el sitio de cada Registro antes de ir.
¿Qué pasa si quiero vender una vivienda afectada?
Se puede vender. Tenés dos caminos:
- Desafectar. El titular pide cancelar la inscripción (artículo 255). Si está casado o en unión convivencial inscripta, necesita el asentimiento del cónyuge o conviviente. Si no lo da o no puede darlo, decide un juez. La desafectación se puede pedir ante el Registro o hacer por escritura pública. Sobre el asentimiento, mirá asentimiento del cónyuge para vender.
- Pasar la protección a la nueva casa. El artículo 248 permite que la afectación se traslade a la vivienda que compres en reemplazo, y también al precio de la venta. En Provincia, si la compra es posterior, la escritura de venta tiene que incluir una reserva expresa de pasar el beneficio. En CABA, el Registro no exige inscribir esa reserva. Lo confirma tu escribano.
Para vender, el comprador y su escribano van a ver la afectación en el informe de dominio, así que conviene resolverla con tiempo.
¿Se puede afectar un usufructo?
Sí. En CABA, la Disposición 12/2024 del Registro admite que el titular de un usufructo o de un derecho de uso afecte ese derecho. Si te interesa el tema, mirá comprar o vender una propiedad con usufructo.
Preguntas frecuentes
¿El bien de familia sigue existiendo?
Las afectaciones hechas con la Ley 14.394 siguen inscriptas. Desde 2015, las nuevas se hacen con el régimen de vivienda del Código Civil y Comercial.
¿Cuánto cuesta afectar la vivienda?
Los trámites de constitución e inscripción están exentos de impuestos y tasas según el artículo 252. En el Registro de cada jurisdicción el trámite es gratuito.
¿Me protege de deudas que ya tenía?
No. La protección alcanza sólo a deudas posteriores a la inscripción, y tiene excepciones como impuestos, expensas e hipotecas.
¿Puedo afectar una propiedad que tengo alquilada?
Es requisito que al menos uno de los beneficiarios viva en el inmueble. Si no se cumple, la afectación puede cancelarse.
¿Con quién confirmo si me conviene?
Con un abogado o un escribano. Ellos pueden revisar tu situación, tus títulos y cómo encaja con una futura venta.
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