Cancelación de hipoteca: cómo se levanta cuando terminás de pagar

Pagar la última cuota del crédito no borra la hipoteca del Registro de la Propiedad. La deuda queda saldada, pero para que la hipoteca deje de figurar hace falta que el banco otorgue la cancelación ante escribano y que esa escritura se inscriba en el Registro. Conviene hacerlo apenas terminás de pagar, y sobre todo antes de poner la propiedad en venta.

¿Por qué la hipoteca sigue figurando si ya pagué todo?

La hipoteca es una garantía del crédito y está anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble, que es donde consta quién es el dueño y qué derechos o garantías pesan sobre cada inmueble. El Registro no se entera solo de que pagaste: lo que figura en el asiento cambia cuando se presenta un documento que lo modifique.

Por eso, aunque ya no le debas nada al banco, el informe de dominio va a seguir mostrando la hipoteca hasta que se inscriba la cancelación. Si querés ver qué muestra ese informe y cómo se lee, mirá informe de dominio e inhibición.

¿Cómo se cancela una hipoteca paso a paso?

Cada banco tiene su circuito, pero en general el orden es este:

1. Pedí la constancia de cancelación. Cuando terminás de pagar, pedile al banco un comprobante de que el préstamo quedó cancelado. Cada entidad lo llama distinto: constancia de cancelación, certificado de libre deuda o carta de pago.
2. Pedí que otorgue la escritura de cancelación. La firma el banco, que es el acreedor, a través de un representante con poder suficiente. En ella declara que la deuda fue pagada y que la hipoteca queda cancelada.
3. Coordiná con el escribano. Preguntale al banco si trabaja con un escribano designado o si podés elegirlo vos. El escribano pide los certificados registrales y prepara la escritura.
4. Inscripción en el Registro. El escribano presenta la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponde: en CABA, el de la Capital Federal, y en Provincia, el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires.
5. Verificá el resultado. Una vez inscripta, un nuevo informe de dominio ya no muestra la hipoteca vigente.

Guardá una copia de la escritura y de la constancia del banco junto con tu título.

¿La hipoteca se borra sola con los años?

La inscripción tiene un plazo. El artículo 2210 del Código Civil y Comercial, con el texto que le dio la Ley 27.271, dice que los efectos del registro de la hipoteca se conservan por 35 años, si antes no se renueva. Pasado ese plazo, la inscripción caduca.

Hay un matiz importante para las hipotecas más viejas. En CABA, el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal aplica los 35 años a las hipotecas registradas desde el 15 de septiembre de 2016, y para las inscriptas antes mantiene el plazo de 20 años (Disposición Técnico Registral 12/2021). En Provincia, el criterio puede ser distinto, así que conviene consultarlo con el escribano.

De todos modos, esperar la caducidad no es una buena idea si tenés pensado vender, alquilar o pedir otro crédito: son muchos años con una hipoteca a la vista en el informe.

¿Por qué conviene cancelarla antes de vender?

Porque el comprador y su escribano van a pedir el informe de dominio, y lo primero que buscan es que la propiedad esté libre de gravámenes. Si la hipoteca ya está cancelada:

• El informe sale limpio y no hay que dar explicaciones.
• No dependés de los tiempos del banco en plena operación.
• La escritura se organiza más fácil, porque no hay que coordinar al representante del banco el mismo día.

Si todavía estás pagando el crédito cuando decidís vender, también se puede: la deuda se cancela con el dinero de la venta en la misma escritura. Ese caso lo explicamos en vender un departamento con hipoteca o crédito UVA. Para el resto de los papeles, mirá los documentos para vender una propiedad.

¿Qué costos tiene cancelar una hipoteca?

Los costos dependen de cada caso y de cada jurisdicción. En general incluyen:

Quién se hace cargo de cada gasto puede estar previsto en el contrato de crédito, y algunos bancos tienen condiciones propias. Lo mejor es pedirle al banco cómo es su circuito y al escribano un presupuesto antes de arrancar.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que hacer algo cuando pago la última cuota?

Sí. Pedile al banco la constancia de cancelación y que otorgue la escritura de cancelación, para que después se inscriba en el Registro de la Propiedad.

¿Quién firma la escritura de cancelación?

El banco, que es el acreedor, a través de un representante con poder suficiente. Vos aportás la documentación que te pidan.

¿Cuánto dura la inscripción de una hipoteca?

El artículo 2210 del Código Civil y Comercial fija 35 años, si antes no se renueva. Para hipotecas inscriptas antes de septiembre de 2016 el plazo puede ser otro según el Registro, así que conviene consultarlo con el escribano.

¿Puedo vender si nunca cancelé una hipoteca que ya pagué?

Sí, pero vas a tener que hacer la cancelación antes o durante la operación. Si la hacés con tiempo, la venta avanza sin esperas.

¿Con quién conviene consultar mi caso?

Con un escribano, que te puede decir qué documentos necesitás y cómo se inscribe en tu jurisdicción. Si hay una situación particular, como un acreedor que no se puede ubicar, conviene consultar también con un abogado.