Cesión de derechos hereditarios: cómo vender antes de terminar la sucesión

La cesión de derechos hereditarios es el contrato por el que un heredero transmite a otra persona lo que le corresponde en una herencia (o sus derechos sobre un bien de la herencia) antes de que termine la sucesión. Se hace por escritura pública, se agrega al expediente sucesorio y quien compra ocupa el lugar del heredero hasta que el inmueble queda inscripto a su nombre.

¿Qué es una cesión de derechos hereditarios?

Mientras la sucesión no termina, los herederos no son dueños de cada bien por separado: tienen una parte de la herencia en su conjunto. La cesión permite transmitir esa parte, o los derechos sobre un bien determinado, a cambio de un precio (cesión onerosa) o sin precio (cesión gratuita).

El Código Civil y Comercial la regula en los artículos 2302 a 2309. Hay dos variantes:

• Cesión de la herencia o de una parte indivisa. Quien compra recibe los mismos derechos que tenía el heredero en la sucesión (artículo 2304).
• Cesión de derechos sobre un bien determinado, por ejemplo un departamento puntual. El artículo 2309 dice que se rige por las reglas del contrato que corresponda (compraventa, permuta o donación) y que su eficacia depende de que ese bien se le adjudique al heredero que cede en la partición.

¿En qué se diferencia de vender con declaratoria y tracto abreviado?

En la venta por tracto abreviado, los herederos ya declarados venden directo al comprador en una sola escritura. En la cesión, el comprador entra antes, cuando el proceso todavía no terminó.

¿Cómo se hace?

1. Se revisa el estado de la sucesión con el abogado que la lleva: quiénes son los herederos, qué bienes hay y en qué etapa está el expediente.
2. El escribano estudia el expediente y los títulos y pide los certificados que correspondan.
3. Se firma la escritura pública de cesión. El artículo 1618 del Código Civil y Comercial exige esta forma para la cesión de derechos hereditarios.
4. La escritura se presenta en el expediente sucesorio. Según el artículo 2302, la cesión produce efectos entre las partes desde que se firma, y frente a los otros herederos, legatarios y acreedores del heredero desde que la escritura se incorpora al expediente.
5. El comprador sigue la sucesión hasta que el juzgado ordena inscribir el inmueble a su nombre en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal o de la Provincia, según dónde esté.

¿Qué riesgos tiene para el comprador?

No es mejor ni peor que una compraventa: es otra figura, con otras reglas. Lo que conviene tener claro:

• El comprador no es dueño del inmueble todavía. Lo va a ser cuando termine el proceso y se inscriba a su nombre.
• Lo que garantiza el heredero. En una cesión onerosa, el heredero garantiza su calidad de heredero y la parte que le corresponde en la herencia, pero no responde por los bienes en particular, salvo que se pacte otra cosa (artículo 2305).
• Deudas y gastos. El artículo 2307 prevé que el comprador reembolse al heredero lo que este pagó por deudas y cargas de la herencia, hasta el valor de la porción recibida. También quedan a su cargo los tributos de la transmisión hereditaria que estén impagos.
• Bien determinado. Si la cesión es sobre un inmueble puntual, depende de que en la partición ese inmueble se le adjudique al heredero que cede. Por eso es habitual que firmen todos los herederos o que haya un acuerdo de partición previo.
• Tiempos. El comprador depende de cómo avance el expediente.

¿Cuándo puede convenir?

• Cuando los herederos necesitan disponer del valor antes de que termine la sucesión.
• Cuando todos los herederos están de acuerdo en ceder sus derechos sobre el mismo inmueble.
• Cuando el comprador acepta esperar y continuar el trámite.

Si la declaratoria ya está o está cerca, muchas veces la opción es esperar y vender con escritura de compraventa. Te lo contamos en vender una propiedad heredada. Si además necesitan un valor formal para la partición, mirá tasación para sucesiones y trámites.

Preguntas frecuentes

¿La cesión de derechos hereditarios se puede hacer por instrumento privado?

No. El artículo 1618 del Código Civil y Comercial exige escritura pública para la cesión de derechos hereditarios.

¿Hace falta la declaratoria de herederos para ceder?

No necesariamente. La cesión se puede hacer antes de la declaratoria, porque lo que se transmite son los derechos del heredero en la sucesión.

¿Cuándo queda el inmueble a nombre del comprador?

Cuando el juzgado de la sucesión ordena la inscripción y esta se registra en el Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda.

¿La cesión paga impuestos?

Puede tributar según la jurisdicción y el tipo de cesión. El escribano te dice qué impuestos aplican en tu caso antes de firmar.

¿Con quién conviene consultarlo?

Con un abogado y un escribano, antes de acordar el precio. Si sos quien compra, conviene que tengas tu propio profesional que revise el expediente.