Qué es un comodato de un inmueble y cómo funciona en Argentina

Un comodato es un préstamo de uso gratuito: el dueño de un inmueble se lo presta a otra persona para que lo use sin pagar nada, y esa persona se compromete a devolver la misma propiedad. Está regulado en los artículos 1533 a 1541 del Código Civil y Comercial de la Nación. Quien presta se llama comodante y quien recibe se llama comodatario.

¿Qué es un comodato según el Código Civil y Comercial?

El artículo 1533 dice que hay comodato cuando una parte se obliga a entregar a otra una cosa no fungible, mueble o inmueble, para que se sirva gratuitamente de ella y restituya la misma cosa recibida.

Ideas clave:

• Es gratuito. Si hay un pago por el uso, ya no es comodato.
• Se presta el uso, no la propiedad. El comodante sigue siendo el dueño y figura como titular en el Registro de la Propiedad Inmueble.
• Se devuelve la misma cosa, con sus frutos y accesorios (artículo 1536).

Estos artículos no fueron modificados por el DNU 70/2023, que cambió sobre todo normas de locación.

¿Qué diferencia hay entre un comodato y un alquiler?

La diferencia central es el precio. En el alquiler (locación) quien usa el inmueble paga un canon. En el comodato no paga nada. Lo explicamos en contrato de alquiler con el DNU 70/2023.

¿Quién paga las expensas y los impuestos en un comodato?

El artículo 1536 pone a cargo del comodatario los gastos ordinarios de la cosa y los que haga para servirse de ella. El artículo 1540 dice que el comodante reembolsa los gastos extraordinarios de conservación, si se los avisaron antes o si eran urgentes.

En la práctica, qué entra en cada categoría (expensas, servicios, ABL o Inmobiliario) lo define el contrato. Por eso conviene dejarlo escrito. Frente al fisco (AGIP en CABA, ARBA en Provincia), el comodato no cambia quién es el titular del inmueble. Si querés repasar esos impuestos, mirá ABL e Inmobiliario 2026.

¿Cómo se termina un comodato y cómo se pide la restitución?

Según el artículo 1541, el comodato se extingue por:

• La destrucción de la cosa.
• El vencimiento del plazo, se haya usado o no.
• La voluntad del comodatario, que puede devolverla antes.
• La muerte del comodatario, salvo que se haya pactado otra cosa o que el contrato no se haya hecho sólo en consideración a esa persona.

Para la devolución, el artículo 1536 marca el orden:

1. Si hay plazo, se devuelve al vencer.
2. Si no hay plazo pero sí una finalidad (por ejemplo, prestarlo mientras alguien estudia), se devuelve cuando se cumple.
3. Si no hay ni plazo ni finalidad, el comodante puede pedirla cuando quiera.

El artículo 1539 suma dos casos de devolución antes del plazo: si el comodante necesita la propiedad por una circunstancia imprevista y urgente, o si el comodatario le da un uso distinto del pactado.

Lo habitual es pedirla por escrito, con un tiempo razonable para la mudanza. Ante dudas, conviene consultar con un abogado.

¿Conviene hacer el comodato por escrito?

El Código no le exige al comodato una forma especial (el artículo 1015 establece la libertad de formas). Aun así, por escrito es mucho más claro para las dos partes. Conviene que el contrato diga:

• Las partes y el inmueble.
• Para qué se presta y por cuánto tiempo.
• Quién se hace cargo de cada gasto.
• En qué estado se entrega y cómo se devuelve.

¿Se puede hacer un comodato entre familiares?

Sí, es de los usos más comunes: padres que le prestan un departamento a un hijo, por ejemplo. La ley es la misma que entre personas sin parentesco.

Por la confianza, a veces no se escribe nada. Un contrato simple, con plazo y finalidad, ayuda a que todos tengan las mismas expectativas.

¿Se puede vender una propiedad dada en comodato?

Sí. El comodante sigue siendo el dueño, así que puede venderla. El comodato es un contrato entre comodante y comodatario (el artículo 1021 dice que los contratos tienen efecto entre las partes).

Para vender, lo práctico es:

1. Revisar el contrato para ver el plazo y la finalidad.
2. Acordar con quien vive ahí la fecha de devolución, en función de los tiempos de la venta.
3. Coordinar con el escribano cómo se entrega la posesión el día de la escritura.

Si el vendedor se queda unos días después de firmar, es otro caso, que contamos en comodato después de escriturar. Y si en lugar de un comodato hay un inquilino, mirá vender un departamento alquilado.

¿Tenés una propiedad prestada y pensás venderla o alquilarla?

Si tenés un inmueble en comodato y estás pensando en venderlo o alquilarlo, el primer paso es saber cuánto vale hoy. Pedí tu valuación sin cargo y te ayudamos a planificar los tiempos. Para el contrato y la restitución, consultá con un abogado o un escribano.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un comodato en pocas palabras?

Es un préstamo gratuito de un bien para que otra persona lo use y después lo devuelva.

¿El comodatario puede pedir que le paguen los gastos?

No los ordinarios ni los que hizo para usar la propiedad (artículo 1538). Los extraordinarios de conservación se reembolsan si los avisó antes o si eran urgentes (artículo 1540).

¿El comodatario puede prestarla a otra persona?

Tiene que usarla según lo pactado (artículo 1536). Conviene dejarlo resuelto en el contrato.

¿Si no pusimos plazo, cuándo se devuelve?

Cuando se cumple la finalidad del préstamo. Si no hay finalidad, cuando el comodante lo pide (artículo 1536).

¿Con quién conviene hacer el contrato?

Con un abogado o un escribano, que pueden redactarlo según tu caso.