Valuación fiscal homogénea en CABA: qué es y cómo consultarla en AGIP paso a paso
La valuación fiscal homogénea es el valor que usa la Ciudad para calcular el ABL. Te contamos qué es, en qué se diferencia del VIR y cómo ver la de tu propiedad.
En esta nota
- ¿Qué es la valuación fiscal homogénea?
- ¿Para qué se usa la valuación fiscal homogénea?
- ¿En qué se diferencia de la valuación fiscal y del VIR?
- ¿Cómo consultar la valuación fiscal homogénea en AGIP paso a paso?
- ¿Qué hago si la VFH me parece alta?
- Preguntas frecuentes
- ¿Querés saber cuánto vale tu propiedad de verdad?
La valuación fiscal homogénea (VFH) es el valor fiscal que AGIP le asigna a cada inmueble de la Ciudad de Buenos Aires y es la base para calcular el ABL y el Impuesto Inmobiliario. Se consulta gratis en la web de AGIP con el número de partida y el dígito verificador. Ojo: no es lo que vale tu propiedad en el mercado. Según la propia página de consulta de AGIP, nunca puede superar el 20 % del valor de mercado.
¿Qué es la valuación fiscal homogénea?
Es el valor que la Ciudad usa para los tributos sobre los inmuebles. La página de consulta de AGIP explica que surge de dos partes:
- El terreno, según su ubicación, su entorno y la incidencia comercial de la zona.
- La edificación, según su categoría, destino, calidad y características.
Si ya leíste nuestra nota sobre valuación fiscal y VIR, acá vamos un paso más: qué es exactamente la VFH, cómo se usa y dónde la ves.
¿Para qué se usa la valuación fiscal homogénea?
- ABL e Impuesto Inmobiliario. Es su base de cálculo. Según el Código Fiscal de la Ciudad (citado por ARCA en su Dictamen 1/2022), el impuesto se calcula sobre el producto de la VFH por la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC). La página de AGIP indica que la USC está fijada en 4 y que sólo la Legislatura la puede modificar. Cuánto se paga en 2026 lo contamos en ABL e Inmobiliario 2026.
- Bienes Personales. Para inmuebles de CABA, ARCA tomó la VFH como referencia en distintos dictámenes, con criterios que fueron cambiando. Conviene que lo revise tu contador.
- Reclamos. Si creés que la VFH de tu propiedad está mal, es el valor que tenés que discutir ante AGIP (más abajo te contamos cómo).
¿En qué se diferencia de la valuación fiscal y del VIR?
Son tres valores distintos, y cada uno sirve para otra cosa:
| Valor | Qué es | Para qué se usa | Dónde se consulta |
|---|---|---|---|
| Valuación fiscal homogénea (VFH) | Valor fiscal técnico del inmueble | Base del ABL y del Impuesto Inmobiliario (multiplicada por la USC) | lb.agip.gob.ar/impInmobiliario |
| Valuación fiscal (VF) | Valor fiscal administrativo | Topes de exenciones y trámites internos, según el Código Fiscal. También es uno de los valores que se comparan en Sellos | En una escritura la verifica el escribano |
| Valor Inmobiliario de Referencia (VIR) | Valor de referencia por inmueble que fija AGIP | Impuesto de Sellos en escrituras | lb.agip.gob.ar/vir |
En el Impuesto de Sellos de una compraventa, el escribano compara el precio, la valuación fiscal y el VIR y toma el mayor, según los informes del Colegio de Escribanos de la Ciudad sobre la Ley Tarifaria 2026. Lo explicamos en detalle en impuesto de sellos en la compraventa.
El VIR, según la Ciudad, considera el valor del terreno por zona, la valuación de lo edificado según destino, características y materiales, y el potencial de edificabilidad.
¿Cómo consultar la valuación fiscal homogénea en AGIP paso a paso?
El trámite es online y gratuito, según la Ley Tarifaria vigente. Necesitás el número de partida y el dígito verificador (DV), que figuran en la boleta de ABL.
- Entrá a la consulta de VFH de AGIP: lb.agip.gob.ar/impInmobiliario (también llegás desde buenosaires.gob.ar, buscando el trámite "Consulta de Valuación Fiscal Homogénea").
- Hacé clic en "Consulta", en el menú de la página.
- Completá los tres campos: Partida, DV y Año.
- Tocá "Consultar". El sistema te muestra la partida y la valuación fiscal homogénea de ese año.
- Si querés comparar, repetí la consulta con otros años. La Ciudad indica que se puede ver el valor del año actual y de años anteriores.
Si tenés un departamento, cada unidad tiene su propia partida. Usá la de tu unidad, no la del edificio.
¿Qué hago si la VFH me parece alta?
La página de AGIP prevé mecanismos de protección en dos casos:
- Cuando la VFH supera el 20 % del valor de mercado.
- Cuando el tributo anual supera el 1 % del valor de mercado.
El reclamo se hace por la plataforma de Trámites a Distancia (TAD) con clave miBA nivel 3, en el trámite "Empadronamiento Inmobiliario: Valuación Fiscal Homogénea". Entre otros papeles, la Ciudad pide una nota dirigida a AGIP, el DNI, la factura de ABL paga y dos cotizaciones o valuaciones de la propiedad certificadas por el colegio de corredores inmobiliarios de la Ciudad. AGIP aclara que el reclamo no suspende la obligación de pagar en término, y que puede ratificar o rectificar el valor.
Si necesitás un informe firmado por martillero para este tipo de trámite, se presupuesta aparte.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el VIR en el ABL?
El VIR no se usa para el ABL. El ABL se calcula con la valuación fiscal homogénea multiplicada por la USC. El VIR es el valor de referencia que se usa en el Impuesto de Sellos cuando se escritura.
¿La valuación fiscal homogénea es lo que vale mi departamento?
No. Es un valor fiscal y, según AGIP, nunca puede superar el 20 % del valor de mercado. Para saber cuánto vale en el mercado hace falta una valuación comercial.
¿Dónde encuentro el número de partida y el dígito verificador?
En la boleta de ABL de la propiedad. Con esos dos datos hacés la consulta en la web de AGIP.
¿Cuesta algo consultar la VFH?
No. La consulta es online y gratuita, según la Ley Tarifaria vigente.
¿Con quién reviso si el valor está bien?
Para el ABL y Bienes Personales, con un contador. Si estás por vender o comprar, el escribano te va a decir qué valores se toman para Sellos. Conviene consultarlo con ellos antes de firmar.
¿Querés saber cuánto vale tu propiedad de verdad?
La valuación fiscal no es lo que vale tu propiedad en el mercado. Si estás pensando en vender o alquilar, pedí tu valuación sin cargo, así sabés cuánto vale hoy en el mercado.
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