Impuesto de sellos al comprar una propiedad en CABA y Provincia: cuánto es en 2026

El impuesto de sellos es un impuesto local que se paga al escriturar una compraventa. En CABA la alícuota 2026 es 2,7% hasta $226.100.000 y 3,5% por encima, y la vivienda única está exenta hasta $226.100.000. En Provincia de Buenos Aires es 2% sobre el mayor entre el precio y la valuación fiscal, con exención para vivienda única según la valuación fiscal. Quién lo soporta lo acuerdan las partes.

¿Qué es el impuesto de sellos?

Es un impuesto que cobra cada jurisdicción sobre ciertos actos y contratos, como la escritura de compraventa de un inmueble. Por eso las reglas dependen de dónde está la propiedad: en la Ciudad lo regula AGIP y en la Provincia, ARBA.

En una escritura, el escribano calcula el impuesto y lo ingresa al fisco en el acto. AGIP indica que, en las escrituras públicas, el escribano interviniente actúa como agente de recaudación.

¿Cuánto es en CABA en 2026?

Según AGIP y el informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad sobre el Código Fiscal y la Ley Tarifaria 2026:

Base de cálculo: AGIP toma el mayor valor entre el precio de la operación, la valuación fiscal y el VIR (Valor Inmobiliario de Referencia). Si querés entender estos valores, mirá valuación fiscal y VIR: para qué sirven.

Ejemplos (suponiendo que el precio es el mayor de los tres valores):

• Segunda vivienda de $200.000.000: 2,7%, es decir $5.400.000.
• Segunda vivienda de $300.000.000: 3,5%, es decir $10.500.000.
• Vivienda única de $300.000.000: 3,5% sobre $73.900.000 de excedente, es decir $2.586.500.

Requisitos de la exención: según AGIP, el comprador tiene que hacer una declaración jurada en la escritura confirmando que es su única vivienda, respaldada con un certificado del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.

Créditos hipotecarios: desde 2026, los créditos para vivienda otorgados por entidades financieras están exentos de sellos en CABA, sin tope, según el informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad.

¿Cuánto es en Provincia de Buenos Aires en 2026?

Según la Ley Impositiva 2026 (Ley 15.558) y la tabla del Colegio de Escribanos de la Provincia:

Base de cálculo: según ARBA, el impuesto se calcula sobre el precio de venta o la valuación fiscal, el que sea mayor. Para comparar, la valuación fiscal se ajusta con un coeficiente corrector que fija la Ley Impositiva (24,8370 para inmuebles urbanos en 2026).

Ojo con el tope: el monto de $1.154.400 se compara con la valuación fiscal básica (sin el coeficiente corrector), no con el precio. Por eso conviene que el escribano revise la valuación de la partida antes de cerrar números.

Requisitos de la exención: el destino de vivienda única tiene que constar en la escritura. Según el Colegio de Escribanos de la Provincia, si después se deja de usar con ese destino, el beneficio cae.

Créditos hipotecarios: los préstamos para vivienda única están exentos hasta $251.281.250 en 2026.

Si antes de la escritura se firmó un boleto, preguntale al escribano cómo se computa lo pagado en esa etapa.

¿Quién paga el impuesto de sellos?

Lo acuerdan las partes. Las normas fiscales establecen quiénes responden ante el fisco, pero cómo se reparte el costo entre comprador y vendedor es parte de lo que se acuerda en la operación. Cuando hay una exención que alcanza sólo a una de las partes, conviene que el escribano explique cómo queda la cuenta.

Para ver el resto de los gastos, mirá quién paga la escritura, comprador o vendedor y cuánto sumar además del precio al comprar. También podés estimar el total con nuestra calculadora de gastos de escritura.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto es el impuesto de sellos en CABA en 2026?

2,7% para operaciones de hasta $226.100.000 y 3,5% por encima. La vivienda única está exenta hasta ese monto y paga 3,5% sólo sobre el excedente.

¿Cuánto es el impuesto de sellos en Provincia en 2026?

2% en la escritura de compraventa, sobre el mayor entre el precio y la valuación fiscal ajustada.

¿La exención por vivienda única es automática?

No. Hay que declararla en la escritura y cumplir los requisitos de cada jurisdicción. El escribano te dice qué documentación hace falta.

¿Si escrituro por menos pago menos sellos?

No necesariamente, porque hay pisos: en CABA el mayor entre precio, valuación fiscal y VIR, y en Provincia el mayor entre precio y valuación fiscal.

¿Los montos cambian todos los años?

Sí. Las alícuotas y los topes se fijan cada año en la Ley Tarifaria de CABA y en la Ley Impositiva de la Provincia. Confirmá los vigentes con el escribano al momento de firmar.