Comprar en pozo: fideicomiso al costo, precio fijo y las otras opciones
Antes de invertir en un proyecto en construcción, conviene saber bajo qué figura entrás. Cada una reparte de forma distinta el precio, los plazos y los riesgos.
En esta nota
¿Qué significa comprar en pozo?
Es comprometerse a pagar una unidad que todavía no está construida. Los pagos se hacen durante la obra y la unidad se entrega al terminar. Hay varias formas de entrar a un proyecto, y lo que las diferencia es qué se firma, cómo se fija el precio y quién asume los cambios durante la obra.
Opción 1: compra a precio fijo
Se firma un boleto con la desarrolladora, o con el fideicomiso que construye, por una unidad determinada y con un precio pactado. Se paga un anticipo y el saldo en cuotas hasta la entrega.
- Cómo se fija el precio: queda establecido al firmar. Si la obra cuesta más de lo previsto, esa diferencia la absorbe quien vende.
- Cómo se ajustan las cuotas: si son en pesos, en general se actualizan por un índice de costo de la construcción, el de la Cámara Argentina de la Construcción o el del INDEC. El contrato dice qué índice se usa y cada cuánto se aplica.
Opción 2: fideicomiso al costo
En esta figura no se compra una unidad terminada: se entra como inversor (fiduciante) al fideicomiso que construye el edificio. Entre todos los inversores se aporta lo necesario para el terreno y la obra, y al terminar el fideicomiso escritura a cada uno la unidad que le corresponde.
El fideicomiso funciona así:
- Los fiduciantes aportan dinero, o el terreno en el caso del dueño del lote.
- Un fiduciario administra ese patrimonio y contrata la obra.
- Ese patrimonio está separado del de cada parte: los acreedores del fiduciario o de los inversores no pueden ir contra él.
- Al final, cada inversor recibe su unidad como beneficiario.
- Cómo se fija el precio: es el costo real de construir. Se parte de un presupuesto y, si el costo cambia, cambian los aportes, para arriba o para abajo.
- Qué define el contrato: el cronograma de aportes, cómo se calculan los ajustes, qué pasa si un inversor deja de pagar y cómo se asignan las unidades.
Opción 3: unidad terminada
Se compra una unidad ya construida y se escritura al pagar. No hay espera ni ajustes durante una obra.
Comparación rápida
| Precio fijo | Fideicomiso al costo | Terminada | |
|---|---|---|---|
| Qué se firma | Boleto de compraventa | Adhesión al fideicomiso | Escritura |
| Cuándo se conoce el precio final | Al firmar | Al terminar la obra | Al firmar |
| Cambios de costo durante la obra | Los absorbe quien vende | Se reparten entre los inversores | No hay obra |
| Cuándo se usa la unidad | Al terminar la obra | Al terminar la obra | Inmediatamente |
| Rol de quien entra | Comprador | Inversor y beneficiario | Comprador |
¿Qué cambió en las normas?
- El seguro pasó a ser optativo. El Código Civil y Comercial pedía al titular del terreno un seguro a favor del comprador por si la operación fracasaba. Desde el Decreto 1017/2024 es optativo y depende de lo que acuerden las partes.
- El boleto se puede anotar en el Registro. El mismo decreto permite anotar boletos de unidades a construir en proyectos afectados a ese régimen. En Capital Federal, el Registro de la Propiedad lo reglamentó en 2025 y pide, entre otros requisitos, haber pagado al menos el 25 % del precio. La anotación da prioridad frente a terceros.
Qué revisar en cualquier proyecto
- Quién lo desarrolla: qué obras entregó y en qué plazos.
- El terreno: a nombre de quién está y si tiene deudas o gravámenes.
- El permiso de obra: si los planos están aprobados y el permiso está vigente.
- El contrato: el índice de ajuste, el cronograma, las penalidades por demora y qué pasa ante un incumplimiento.
- Cómo salir: si se puede ceder el boleto o la participación antes de la entrega, y con qué costo.
- Los gastos del final: escritura, reglamento de propiedad horizontal y honorarios del fiduciario, si los hay.
- El escribano: que revise la documentación antes de firmar.
¿Cómo elegir?
No hay una figura mejor que otra: depende de cada persona y de cada proyecto. Algunas preguntas que ayudan:
- ¿Necesito saber hoy el precio final, o puedo acompañar los cambios de costo?
- ¿Cuándo necesito usar o alquilar la unidad?
- ¿Cómo voy a pagar: con ahorros, en cuotas o vendiendo otra propiedad?
- ¿Qué información tengo de quién desarrolla el proyecto?
Un corredor inmobiliario puede ayudarte a comparar proyectos concretos y a entender las condiciones de cada uno. Y si para invertir tenés que vender tu propiedad, el primer paso es saber cuánto vale: valuá tu propiedad sin cargo.
Los emprendimientos que comercializamos. En cada proyecto te contamos la figura (precio fijo o fideicomiso), cómo se ajustan las cuotas y el plan de pagos, para que compares con toda la información. Ver emprendimientos
Preguntas frecuentes
¿Qué protege el fideicomiso?
El patrimonio del fideicomiso está separado del de las partes, así que los acreedores del fiduciario o de los inversores no pueden reclamarlo. Lo demás (ajustes, plazos, incumplimientos) depende de lo que diga el contrato.
¿Se puede vender la posición antes de la entrega?
En general sí, cediendo el boleto o la participación, con la conformidad de la desarrolladora o del fiduciario y en las condiciones que fije el contrato.
¿Cuándo se escritura?
Cuando el edificio está terminado y se inscribe el reglamento de propiedad horizontal. Antes de eso se puede tener la posesión con el boleto o el acta de entrega.
¿Las cuotas se ajustan?
Depende del contrato. Las cuotas en pesos suelen ajustarse por un índice de costo de la construcción. Las cuotas en dólares, en general, no se ajustan.
