Comprar una propiedad con inquilino: qué pasa con el contrato y qué revisar

Si comprás una propiedad alquilada, el contrato de alquiler sigue vigente con vos como nuevo propietario. El Código Civil y Comercial dice que, salvo pacto en contrario, la locación subsiste durante el tiempo convenido aunque la cosa locada sea enajenada. Por eso, antes de reservar, conviene pedir copia del contrato y revisar plazo, actualización, garantía, depósito y estado de pagos.

¿Qué dice la ley sobre vender una propiedad alquilada?

El artículo 1189 del Código Civil y Comercial regula la enajenación de la cosa locada. Dice que, excepto pacto en contrario, la locación "subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada". Este artículo no fue modificado por el DNU 70/2023, que sí cambió otros artículos de locación.

En la práctica, quiere decir que el inquilino puede seguir viviendo en la propiedad hasta que termine el contrato, en las condiciones pactadas. Vos pasás a ocupar el lugar del propietario anterior. Si el contrato tiene alguna cláusula especial sobre la venta, es lo primero que hay que leer.

Si estás del otro lado, te lo contamos en vender un departamento alquilado.

¿Qué conviene pedir antes de reservar?

1. Copia del contrato completo, con sus anexos y cualquier acuerdo posterior por escrito.
2. Plazo restante: cuándo empezó, cuándo termina y si hay opciones de renovación o de rescisión.
3. Cómo se actualiza el alquiler: qué índice o mecanismo se pactó y cada cuánto se aplica.
4. Garantía: qué tipo de garantía tiene el contrato y si sigue vigente con el cambio de dueño.
5. Depósito: si se entregó, de cuánto fue y en qué moneda.
6. Estado de pagos: si el alquiler está al día y si los pagos que el contrato pone a cargo de cada parte están en orden.
7. Inventario y estado de la propiedad, si se hizo al inicio del contrato.

¿Qué pasa con el depósito?

El depósito queda atado a lo que diga el contrato. Como el inquilino lo entregó al propietario anterior, conviene acordar en la escritura cómo se resuelve: si se transfiere al comprador, si se descuenta del precio o de otra forma. Lo define el contrato y lo acuerdan las partes, con ayuda del escribano.

¿Cómo se vive la venta desde el lado del inquilino?

Para el inquilino, cambia el dueño pero no cambia su contrato. Es una buena oportunidad para empezar la relación con claridad y respeto.

• Coordiná las visitas con anticipación y en horarios que le queden cómodos.
• Presentate una vez que escrituraste y contale cómo va a pagar a partir de ahora.
• Mantené las condiciones pactadas. Un inquilino que cumple es parte del valor de la inversión.

¿Cómo pensar la compra si es una inversión?

Comprar con inquilino tiene una ventaja clara: la renta empieza desde el primer día, sin tiempo de búsqueda ni de propiedad vacía. Pero el alquiler ya está fijado, así que no podés cambiar el precio ni las condiciones hasta que termine el contrato.

Para saber si los números cierran, compará el precio con el alquiler neto, descontando gastos e impuestos. Te lo explicamos en rentabilidad bruta y neta de un departamento, y podés hacer la cuenta con la calculadora de rentabilidad.

¿Se puede comprar con crédito hipotecario una propiedad alquilada?

Depende del banco. Cada banco tiene sus propias reglas, y algunas líneas distinguen el destino: por ejemplo, el Banco Nación habla de vivienda única de ocupación permanente o de segunda vivienda. Si la propiedad va a seguir alquilada, consultalo con el banco antes de reservar, porque puede no encajar en todas las líneas. El banco además va a tasar la propiedad y revisar la documentación.

¿Qué pasa el día de la escritura?

El escribano revisa títulos, informes y deudas como en cualquier compra. Conviene que la escritura deje claro que la propiedad se vende alquilada y cómo se acuerdan el depósito, el alquiler del mes en curso y la entrega de la documentación del contrato. Lo ideal es que esto se hable desde la reserva, para que no quede nada para último momento.

Después de escriturar, podés manejar el alquiler por tu cuenta o delegarlo. Si preferís no ocuparte del día a día, mirá nuestra administración de alquileres.

Preguntas frecuentes

¿El nuevo dueño puede pedir que el inquilino se vaya?

En general no. Según el artículo 1189, salvo pacto en contrario, el contrato subsiste durante el tiempo convenido aunque la propiedad se venda. Para un caso puntual, consultá con un abogado o un escribano.

¿Hay que hacer un contrato nuevo con el inquilino?

No hace falta, porque el contrato sigue vigente. Sí conviene informarle por escrito el cambio de dueño y cómo pagar desde ese momento.

¿Quién devuelve el depósito cuando termina el contrato?

Lo define el contrato, y conviene acordarlo en la escritura entre comprador y vendedor para que quede claro.

¿Puedo cambiar el precio del alquiler después de comprar?

No mientras dure el contrato: se mantiene lo pactado, incluido el mecanismo de actualización. Al terminar, se puede negociar uno nuevo.

¿Conviene comprar con inquilino como inversión?

Puede convenir si buscás renta desde el primer día. Revisá el plazo restante, el precio del alquiler y la rentabilidad neta antes de decidir.