Unidad funcional y unidad complementaria: qué son

La unidad funcional es la parte propia de un edificio en propiedad horizontal: un departamento, un local o una casa dentro de un PH. La unidad complementaria es un espacio que la sirve, como una cochera o una baulera. Las dos figuran en la escritura y en el reglamento del edificio.

¿Qué dice la ley?

El artículo 2039 del Código Civil y Comercial define la unidad funcional como un espacio con independencia funcional y salida a la vía pública, directa o por un pasaje común, que puede ser un piso, un departamento, un local u otro espacio que se pueda aprovechar.

La misma norma dice que la propiedad de la unidad incluye una parte del terreno y de las cosas comunes, y que puede sumar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

¿Qué es una unidad complementaria?

Es un espacio que no se usa solo, sino al servicio de una unidad funcional. Los ejemplos más comunes son la cochera y la baulera. Lo que se puede hacer con cada una, por ejemplo si se puede vender por separado, lo define el reglamento. Te contamos qué mirar en reglamento de propiedad horizontal.

Una cochera también puede ser una unidad funcional propia. En ese caso se compra, se vende y se alquila como cualquier otra unidad. Mirá comprar una cochera para alquilar.

¿Qué son las partes comunes?

Según el artículo 2040, todo lo que no tiene un uso determinado es común, y ningún propietario puede reclamarlo como propio. Pasillos, escaleras, palieres o una terraza común son ejemplos habituales, salvo que el reglamento diga otra cosa.

¿Por qué importa al comprar o vender?

• Define las expensas. Cada propietario paga las expensas en proporción a su parte, según el artículo 2046. Esa parte es el porcentual que figura en el reglamento.
• Define qué se compra. La escritura dice qué unidad funcional y qué complementarias se venden. Si la cochera o la baulera no figuran, no están incluidas.
• Define los metros. Cada unidad tiene su superficie propia. Lo explicamos en metros cubiertos, semicubiertos y totales.

Preguntas frecuentes

¿Un PH es una unidad funcional?

Sí. El PH está sometido a propiedad horizontal, y cada casa o departamento del lote es una unidad funcional. Mirá qué es un PH.

¿Dónde veo el número de mi unidad funcional?

En la escritura y en el reglamento de propiedad horizontal del edificio.

¿Qué es el porcentual?

Es la parte que le corresponde a cada unidad sobre el terreno y las cosas comunes. Se usa para repartir las expensas.

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Nahuel Ortiz Chedrese, martillero público, matrículas CUCICBA 9235 y CSM 2978.