Departamento, PH, semipiso o piso: qué es cada uno

Un departamento (o depto) es una vivienda dentro de un edificio dividido en propiedad horizontal, con varias unidades por planta. Un PH es una unidad en una casa o un edificio bajo, con pocas unidades y muchas veces con patio o terraza. El semipiso ocupa media planta y el piso, la planta entera. Son nombres del mercado: para la ley, todos son unidades funcionales del Código Civil y Comercial.

¿Qué es un depto?

Depto es la forma corta de departamento. Es una unidad de vivienda dentro de un edificio, con entrada por un hall común, y en general con ascensor y varias unidades por piso. Tiene sus partes propias (lo que está dentro de la unidad) y comparte con los demás vecinos las partes comunes, como el hall, las escaleras o la terraza.

¿Qué es un PH?

PH viene de propiedad horizontal, el régimen que permite dividir un inmueble en unidades con dueños distintos. En la jerga inmobiliaria quedó para las unidades en casas o edificios bajos, con entrada por pasillo, pocas unidades y sin encargado. En lo legal, un departamento también es propiedad horizontal.

Ya lo explicamos a fondo, con ventajas y puntos a revisar, en qué es un PH y en qué se diferencia de un departamento.

¿Qué es cada tipo de propiedad?

Semipiso, piso, loft y dúplex no son categorías legales, son formas de describir la unidad. Lo que vale es lo que dicen el plano y el título. Del monoambiente hablamos en qué es un monoambiente, y de cómo se cuentan los ambientes en qué es un 2 ambientes.

¿Qué dice la ley sobre estas unidades?

La propiedad horizontal estaba regulada por la Ley 13.512. El artículo 3 de la Ley 26.994, que aprobó el Código Civil y Comercial, la derogó, y hoy el régimen está en los artículos 2037 y siguientes del Código.

Algunas reglas que conviene conocer:

• Unidad funcional (artículo 2039): puede ser un piso, un departamento u otro espacio con independencia funcional y salida a la calle, directa o por un pasaje común. Su dueño también lo es de una parte indivisa del terreno y de las cosas comunes.
• Reglamento de propiedad horizontal (artículo 2038): se hace por escritura pública, se inscribe en el registro y forma parte del título de cada unidad.
• Partes comunes (artículos 2040 y 2041): el terreno, los techos, las azoteas, las terrazas y los patios son comunes por ley, aunque el reglamento puede darle a una unidad su uso exclusivo.
• Partes propias (artículo 2043): lo que está dentro de la unidad, como tabiques no portantes, puertas, ventanas y revestimientos.

¿Qué cambia al comprar o vender cada una?

1. El reglamento. Dice qué es propio, qué es común, el porcentaje de cada unidad y el destino permitido (artículo 2056). En un PH con patio o en un piso con terraza, es clave ver si son propios o comunes de uso exclusivo. Lo detallamos en reglamento de propiedad horizontal: qué mirar.
2. Los metros. En un dúplex o un loft, los metros de cada nivel y los semicubiertos pesan mucho. Ver metros cubiertos, semicubiertos y totales.
3. Las expensas. Cada dueño paga su parte de los gastos comunes según el reglamento (artículo 2048). Para escriturar se pide el certificado de deuda.
4. El plano. Que lo construido coincida con lo aprobado, sobre todo si hubo ampliaciones o cerramientos.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un depto?

Es un departamento: una vivienda dentro de un edificio dividido en propiedad horizontal, con partes propias y partes comunes.

¿Qué es un PH?

Es una unidad en propiedad horizontal dentro de una casa o un edificio bajo, con pocas unidades. El nombre viene de propiedad horizontal.

¿Qué diferencia hay entre semipiso y piso?

El semipiso ocupa media planta y comparte el palier con otra unidad. El piso ocupa la planta entera y es la única unidad de ese nivel.

¿Sigue vigente la Ley 13.512?

No. La derogó la Ley 26.994, y hoy la propiedad horizontal está regulada en el Código Civil y Comercial, desde el artículo 2037.

¿Un dúplex es un PH?

No necesariamente. Dúplex describe que la unidad tiene dos niveles. Puede estar en un edificio o en un PH. Lo que define el régimen es el título.

¿Tenés un depto, un PH o un piso para vender o alquilar?

Cada tipo de unidad se valúa distinto: no pesa igual un patio de uso exclusivo en un PH que un palier privado en un piso. Si tenés una de estas propiedades para vender o alquilar, pedí la valuación sin cargo con Ambiente 23 en CABA o con Ortiz Chedrese Propiedades en Zona Norte y Zona Oeste. Te decimos cuánto vale hoy, según lo que tiene de propio.