De la reserva a la escritura: cuánto tarda y qué pasa en cada etapa

Entre la reserva y la escritura hay cinco etapas: la reserva, la aceptación del vendedor, la preparación de la escritura con los certificados, el crédito si lo hay y la firma. No hay un plazo fijo: lo acuerdan las partes en la reserva y depende sobre todo de los papeles, del escribano y, si hay crédito, del banco. Una operación de contado con la documentación en orden suele ser la más ágil.

¿Cuáles son las etapas de una compraventa?

Este es el recorrido habitual. Los plazos son orientativos y cambian en cada caso:

¿Qué pasa con la reserva?

La reserva es una oferta de compra firmada por el comprador, con el precio, la forma de pago y un plazo para que el vendedor responda. Junto con la oferta se entrega una suma de dinero.

En Ambiente 23 y Ortiz Chedrese Propiedades, la reserva queda en custodia de la inmobiliaria hasta la escritura. Si el vendedor acepta, esa suma se toma como parte del pago el día de la firma. Si no acepta dentro del plazo, se devuelve al comprador. Te explicamos las diferencias entre cada documento en reserva, seña y boleto.

¿Cuándo se firma un boleto?

En CABA lo habitual es pasar de la reserva aceptada directamente a la escritura, sin boleto. En otras operaciones, por ejemplo cuando hay plazos largos o lo acuerdan las partes, se firma un boleto de compraventa con un pago a cuenta. Lo que siempre hace falta es la escritura: el Código Civil y Comercial exige escritura pública para transmitir un inmueble (artículo 1017).

¿Qué hace el escribano antes de la firma?

Con la aceptación firmada, el escribano empieza a preparar la escritura:

1. Estudia los títulos para confirmar que la cadena de dueños está en orden.
2. Pide los certificados de dominio e inhibición al Registro de la Propiedad. En CABA, la Disposición 5/2026 fija hasta 4 días hábiles en modalidad común y hasta 2 en urgente. En Provincia, la DTR 1/2019 prevé hasta 10 días en modalidad simple y hasta 2 en urgente para inmuebles matriculados.
3. Pide los informes de deuda de ABL o Inmobiliario, tasas, agua y expensas.
4. Revisa la documentación de las partes: DNI, estado civil y, si corresponde, el asentimiento del cónyuge o los papeles de una sucesión.

Los certificados del Registro tienen una validez de 15, 25 o 30 días según el domicilio del escribano (Ley 17.801, artículo 24). Por eso se piden cuando la fecha de firma ya está cerca. Lo detallamos en certificados y libre deuda para escriturar.

¿Cuánto suma un crédito hipotecario?

Si el comprador paga con crédito, se agregan pasos: la tasación del banco, la revisión de la propiedad y la aprobación final del préstamo. Cada banco tiene sus tiempos y requisitos, así que conviene preguntarlos antes de reservar y pactar en la reserva un plazo de firma que los contemple. Antes de empezar, te puede servir qué es apto crédito y cómo saber si un depto califica.

¿Qué pasa el día de la escritura?

Se reúnen comprador, vendedor y escribano. Se lee la escritura, se firma, se paga el saldo y se entregan las llaves. La reserva que estaba en custodia se aplica al pago. Si el vendedor necesita quedarse unos días después, se puede firmar un comodato. Te lo contamos en qué pasa el día de la escritura.

¿Qué cosas suelen demorar una operación?

• Títulos con algo para completar, como una sucesión sin terminar o un error en la escritura anterior.
• Una hipoteca o una restricción que hay que cancelar antes de firmar.
• Documentación de las partes incompleta, por ejemplo un poder o el asentimiento del cónyuge.
• Tiempos del banco, si hay crédito.
• Coordinar agendas entre las partes y el escribano.

Tener los papeles listos desde que publicás o desde que reservás ayuda mucho. Si vendés, mirá documentos para vender una propiedad.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo pasa entre la reserva y la escritura?

No hay un plazo legal fijo. Lo acuerdan las partes en la reserva y depende de los papeles, del escribano y del banco si hay crédito.

¿Quién guarda la plata de la reserva?

En Ambiente 23 y Ortiz Chedrese Propiedades, la reserva queda en custodia de la inmobiliaria hasta la escritura.

¿Siempre hay que firmar un boleto?

No. En CABA lo habitual es pasar de la reserva aceptada a la escritura. El boleto se usa cuando lo acuerdan las partes.

¿Se puede adelantar la firma?

Sí, si los certificados están listos y las partes se ponen de acuerdo. En CABA el Registro ofrece modalidad urgente y exprés para los certificados.

¿Con quién confirmo los plazos de mi operación?

Con el escribano que hace la escritura. Si hay algo especial en los títulos o en la situación de las partes, conviene consultarlo también con un abogado.