Certificados y libre deuda para escriturar: qué pide el escribano

Antes de la escritura, el escribano pide certificados para confirmar que quien vende puede vender y que la propiedad no tiene sorpresas: el certificado de dominio e inhibición del Registro de la Propiedad, la información catastral y los informes de deuda de impuestos, tasas, agua y expensas. Si aparece una deuda, no frena la operación: en general se paga o se retiene del precio el día de la firma.

¿Qué certificados pide el escribano para escriturar?

Estos son los más habituales. Algunos cambian según la jurisdicción:

Si querés entender mejor el primero, mirá informe de dominio e inhibición. Y para el catastro en Provincia, estado parcelario: qué es y cuándo se pide.

¿Por qué el certificado del Registro es obligatorio?

Porque lo exige la ley. El artículo 23 de la Ley 17.801 dice que ningún escribano puede autorizar una escritura que transmita derechos reales sobre un inmueble sin tener a la vista el título inscripto y una certificación del Registro sobre su estado jurídico.

Ese certificado, además, reserva la prioridad: mientras está vigente, el Registro toma nota de que hay una operación en curso. Su validez es de 15, 25 o 30 días según dónde tenga domicilio el escribano respecto del Registro (artículo 24). Después de firmar, si la escritura se presenta a inscribir dentro de los 45 días, se considera registrada desde la fecha de la firma (artículo 5).

¿Quién tramita los certificados?

Los pide el escribano que interviene en la escritura. El vendedor suele aportar datos y papeles: el título, las últimas boletas de impuestos y servicios y el contacto de la administración del consorcio. Quién paga cada certificado lo acuerdan las partes. Te lo contamos en quién paga la escritura.

Para la deuda de expensas, el Código Civil y Comercial establece que el administrador debe expedir el certificado de deudas y créditos del consorcio (artículo 2067, inciso l). En Provincia, además, la Disposición 36/2024 del Registro Provincial de Administradores fijó un modelo de certificado obligatorio para los administradores inscriptos.

¿Cuánto tardan los certificados?

Depende del organismo y de la modalidad que se pida. Algunos plazos oficiales del Registro:

• CABA: desde junio de 2026, la Disposición 5/2026 del Registro fija plazos máximos de hasta 4 días hábiles en modalidad común, hasta 2 en urgente y 1 en exprés para los certificados del artículo 23.
• Provincia: la Disposición Técnico Registral 1/2019 prevé hasta 10 días para la publicidad simple y hasta 2 días para la urgente en inmuebles matriculados.

Los informes de deuda de impuestos y servicios tienen sus propios tiempos. Como cada certificado tiene vigencia limitada, el escribano los pide cerca de la fecha de firma. En CABA, por ejemplo, el Colegio de Escribanos interpreta que el certificado de ABL vale como máximo 30 días.

¿Qué pasa si aparece una deuda?

Depende del tipo de deuda:

1. Impuestos, tasas y servicios. La Ley 22.427 establece que la escritura no queda condicionada a un libre deuda. Si el organismo informa deuda, el escribano la paga o la retiene del precio y lo deja asentado en la escritura. Si el organismo no responde en 20 días desde el pedido, el escribano puede escriturar igual.
2. ABL en CABA. El Código Fiscal de la Ciudad pide que la deuda informada se cancele en su totalidad en el acto, con algunas excepciones.
3. El comprador asume la deuda. La misma ley permite que el comprador declare en la escritura que la asume. En ese caso el vendedor sigue siendo responsable frente al organismo.
4. Expensas. Lo habitual es cancelar la deuda antes o en el momento de la firma, según lo que acuerden las partes.
5. Hipoteca, embargo o inhibición. Hay que resolverlos antes de escriturar o en el mismo acto. Si hay una hipoteca, mirá vender un departamento con hipoteca o crédito UVA.

¿Qué puede hacer el vendedor para que no haya demoras?

• Tener a mano el título y las boletas de ABL o Inmobiliario, tasas y agua.
• Revisar en la web de AGIP o ARBA si hay deuda pendiente.
• Pedir con tiempo a la administración el estado de cuenta de expensas.
• Contarle al escribano cualquier hipoteca o restricción que sepa que existe.

Preguntas frecuentes

¿Se puede escriturar con deuda de impuestos?

Sí. La Ley 22.427 no exige libre deuda. La deuda informada se paga o se retiene del precio en la firma, o el comprador la asume en forma expresa.

¿Cuánto dura el certificado de dominio?

Según la Ley 17.801, 15, 25 o 30 días desde su expedición, según el domicilio del escribano. Por eso se pide cerca de la firma.

¿El certificado de expensas es obligatorio?

El Código Civil y Comercial obliga al administrador a expedirlo. Lo pide el escribano para saber si la unidad tiene deuda con el consorcio.

¿Qué es una inhibición?

Es una restricción general que impide a una persona disponer de sus bienes. Si el vendedor tiene una, hay que levantarla antes de escriturar.

¿Con quién confirmo qué certificados necesita mi operación?

Con el escribano que hace la escritura. Si hay una situación especial en los títulos, conviene consultarlo también con un abogado.