Qué es el reglamento de propiedad horizontal y qué mirar antes de comprar
El reglamento define qué es tuyo, qué es común, cuánto pagás de expensas y qué se puede hacer en la unidad. Conviene leerlo antes de reservar.
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El reglamento de propiedad horizontal es el documento que organiza un edificio dividido en unidades: dice qué es de cada propietario, qué es común, qué porcentaje le toca a cada unidad y para qué se puede usar. Se otorga por escritura pública, se inscribe en el registro inmobiliario y forma parte del título de tu unidad. Por eso, antes de comprar, conviene leerlo con atención.
¿Qué es el reglamento de propiedad horizontal?
Es la norma interna del edificio. El Código Civil y Comercial regula la propiedad horizontal en los artículos 2037 y siguientes. El artículo 2038 dice que, para constituir la propiedad horizontal, hay que hacer el reglamento por escritura pública e inscribirlo en el registro inmobiliario, y que ese reglamento se integra al título de cada unidad funcional.
En la práctica, cuando comprás un departamento o un PH, no comprás sólo tus metros: también comprás una parte indivisa del terreno y de las cosas comunes, y aceptás las reglas del reglamento. Si todavía tenés dudas sobre los tipos de unidad, mirá PH o departamento: diferencias.
¿Qué define el reglamento?
El artículo 2056 del Código enumera lo que tiene que contener. Entre otras cosas:
| Tema | Qué te dice |
|---|---|
| Unidades funcionales y complementarias | Cuáles son, dónde están y cómo se identifican (por ejemplo, una baulera o una cochera) |
| Bienes de uso exclusivo | Partes comunes que usa sólo una unidad, como un patio o una terraza |
| Cosas y partes comunes | Terreno, pasillos, techos, ascensores, instalaciones centrales, amenities |
| Porcentaje de cada unidad | La parte indivisa que te corresponde |
| Expensas | Cómo se reparten las expensas comunes |
| Destino de las unidades | Si son vivienda, uso profesional, comercial u otro |
| Uso de las partes comunes | Reglas para usarlas |
| Mayorías | Cuántos votos hacen falta para cada decisión y para reformar el reglamento |
| Administrador | Cómo se designa, sus facultades y la duración del cargo |
Además, muchos reglamentos incluyen reglas propias del edificio, como restricciones sobre mascotas, sobre el uso profesional de las unidades o sobre el alquiler temporario. Cada edificio es distinto, así que no hay que dar nada por supuesto.
¿Se puede cambiar el reglamento?
Sí, pero no es simple. Según el artículo 2057, el reglamento sólo se puede modificar con una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Por eso, lo que dice hoy es, en general, lo que vas a encontrar cuando te mudes.
¿Dónde se consigue el reglamento?
Hay varias vías:
- La administración o el consorcio: suelen tener una copia y pueden facilitarla.
- El vendedor: muchas veces lo tiene junto con su escritura.
- El escribano: puede obtener una copia, porque el reglamento está otorgado por escritura pública e inscripto en el registro inmobiliario.
Lo habitual es revisarlo una vez hecha la reserva, antes de escriturar: el escribano lo analiza como parte del estudio de títulos.
¿Qué revisar en el reglamento antes de comprar?
- El destino de la unidad. Fijate si es vivienda o si admite uso profesional u otro destino. El artículo 2047 prohíbe destinar las unidades a fines distintos de los previstos en el reglamento.
- Qué partes son tuyas y cuáles son de uso exclusivo. Un patio o una terraza pueden ser comunes de uso exclusivo y no propios, y eso cambia qué podés hacer en ellos.
- El porcentaje de la unidad. Te da una idea de cuánto vas a aportar de expensas y del peso de tu voto en las asambleas.
- Las unidades complementarias. Si la cochera o la baulera son unidades separadas, revisá si figuran en la operación y si el reglamento limita su venta o alquiler a no propietarios.
- Restricciones de uso. Mascotas, actividades profesionales, alquiler temporario, horarios de obra o mudanza.
- Las superficies. Compará lo que figura en el plano y el reglamento con lo que te ofrecen. Te puede servir metros cubiertos, semicubiertos y totales.
- Las expensas al día. El artículo 2049 establece que los propietarios no pueden liberarse del pago de expensas, aun las devengadas antes de su adquisición. Por eso conviene pedir al administrador un certificado de deuda de expensas antes de escriturar.
Si querés repasar otros puntos para la visita, mirá qué revisar en una visita antes de comprar.
¿El reglamento es lo mismo que el reglamento interno?
No necesariamente. Algunos edificios tienen, además, un reglamento interno o normas de convivencia aprobadas por la asamblea, con detalles del día a día (uso del SUM, horarios, residuos). Conviene pedir los dos y leer también las últimas actas de asamblea, porque ahí se ven las decisiones recientes, como obras aprobadas o expensas extraordinarias.
Preguntas frecuentes
¿Todos los departamentos tienen reglamento de propiedad horizontal?
Toda unidad sometida al régimen de propiedad horizontal tiene un reglamento, porque el Código exige otorgarlo por escritura pública e inscribirlo para constituir ese derecho.
¿El reglamento puede prohibir tener mascotas?
Algunos reglamentos incluyen reglas sobre animales. Lo importante es leer qué dice el del edificio que te interesa y, si tenés una duda puntual, consultarlo con el escribano antes de reservar.
¿Qué mayoría hace falta para modificar el reglamento?
El artículo 2057 del Código Civil y Comercial exige dos tercios de la totalidad de los propietarios.
¿Quién me da una copia del reglamento?
Una vez hecha la reserva, lo revisa el escribano que interviene en la operación, que puede obtener una copia porque está inscripto en el registro.
¿Qué pasa si compro y había expensas impagas?
El Código establece que los propietarios no pueden liberarse de expensas devengadas antes de su adquisición. Por eso es habitual pedir el certificado de deuda al administrador antes de escriturar.
