Vender tu parte de una propiedad: qué es una parte indivisa y cómo se vende

Una parte indivisa es tu porcentaje sobre toda la propiedad, no una habitación ni un sector físico. Si sos dueño en condominio, el Código Civil y Comercial te permite vender tu parte sin pedir permiso a los demás (artículo 1989). Si la propiedad está en una sucesión que todavía no se partió, se vende con una cesión de derechos hereditarios por escritura pública. Otras salidas: que otro condómino te compre la parte o dividir el condominio.

¿Qué es una parte indivisa de un inmueble?

El artículo 1983 del Código Civil y Comercial define el condominio como la propiedad de una cosa que pertenece en común a varias personas, a cada una por una parte indivisa. Si la escritura no dice otra cosa, las partes se presumen iguales.

Si tenés el 50% de una casa con tu hermano, sos dueño de la mitad ideal de toda la casa, no de la planta baja. Lo contamos en detalle en comprar entre dos o más personas: el condominio.

¿Puedo vender mi parte sin que estén de acuerdo los demás?

Sí. Según el artículo 1989, cada condómino puede enajenar y gravar su parte indivisa sin el asentimiento de los otros. Lo que no puede hacer solo es vender la propiedad entera o un sector determinado: para eso el artículo 1990 pide la conformidad de todos.

Si estás casado y la parte es ganancial, puede hacer falta el asentimiento de tu cónyuge. Lo explicamos en asentimiento del cónyuge para vender.

¿Y si la propiedad está en una sucesión?

Es distinto. Desde la muerte del dueño hasta la partición, los herederos no son condóminos de cada bien: tienen una parte de toda la herencia en estado de indivisión, que según el artículo 2363 termina recién con la partición.

En ese período, un heredero puede vender su parte con una cesión de derechos hereditarios:

• Se hace por escritura pública (artículo 1618).
• Entre las partes vale desde que se firma, y frente a los otros herederos y acreedores, desde que la escritura se agrega al expediente de la sucesión (artículo 2302).
• Si en vez de ceder la parte de la herencia se cede un bien determinado, el artículo 2309 dice que su eficacia depende de que, en la partición, ese bien le toque al heredero que cedió.

Si en cambio quieren vender la casa entera que está en sucesión, los requisitos son otros: la declaratoria de herederos y la firma de todos. Está paso a paso en cómo vender una propiedad heredada.

¿Qué necesita el comprador de una parte indivisa?

1. Saber qué compra: un porcentaje, con los mismos derechos que tenía el vendedor.
2. Revisar el título y los certificados: el escribano pide los de dominio e inhibición, como en cualquier venta. Lo contamos en informe de dominio e inhibición.
3. Conocer el uso actual: quién vive, si hay un acuerdo de uso o un pacto de indivisión inscripto (que según el artículo 2003 se puede oponer a terceros).
4. Si es una cesión hereditaria: revisar el expediente de la sucesión con el escribano o con un abogado.
5. Si va a pagar con crédito: consultarlo antes con el banco.

¿Por qué cuesta más vender una parte que el inmueble entero?

Porque el comprador no recibe la propiedad para él solo. Según el artículo 1986, cada condómino puede usar la cosa sin impedir que los demás la usen, y las decisiones importantes se toman entre todos. Así, la parte le sirve a menos gente que la casa entera.

Por eso el precio de una parte no siempre es la proporción exacta del valor del inmueble entero.

¿Puede comprarme la parte otro de los dueños?

Sí, y suele ser lo más simple, porque ya conoce la propiedad. Si se queda con todas las partes, pasa a ser dueño único, y el artículo 1998 lo considera una forma de partición. El precio lo acuerdan las partes.

¿Qué es dividir el condominio?

Es terminar con la propiedad compartida. El artículo 1997 dice que cualquier condómino puede pedir la partición en cualquier momento, salvo que hayan pactado no dividir, y ese pacto puede durar hasta diez años (artículo 2000). Para dividir se aplican las reglas de la partición de herencias (artículo 1996).

Si todos están de acuerdo y son capaces, la hacen como decidan entre todos (artículo 2369). En un departamento o una casa, lo habitual es una de estas opciones:

• Uno compra la parte de los otros y queda como único dueño.
• Venden la propiedad entera entre todos y se reparten el dinero según el porcentaje de cada uno (artículo 2374, cuando el bien no se puede dividir en especie).

Preguntas frecuentes

¿Qué es una parte indivisa de un inmueble?

Es el porcentaje de cada dueño sobre toda la propiedad, no un sector físico (artículo 1983).

¿Necesito la firma de los otros dueños para vender mi parte?

No. El artículo 1989 permite vender la parte indivisa sin el asentimiento de los demás. Sí la necesitás para vender la propiedad entera.

¿Cuáles son los requisitos para vender una casa en sucesión?

Para venderla entera, la declaratoria de herederos y la firma de todos. Para vender sólo tu parte antes de la partición, una cesión de derechos hereditarios por escritura pública.

¿Los otros condóminos tienen prioridad para comprar?

El Código no les da una prioridad general. Puede existir si la pactaron por escrito, así que conviene revisar el título y los acuerdos que haya.

¿Con quién lo tengo que ver?

Con un escribano o un abogado, que revisan el título, la sucesión y la forma correcta para tu caso.

¿Tenés una parte de una propiedad y querés saber qué hacer?

Para decidir entre vender tu parte, ofrecérsela a los otros dueños o vender todo, sirve saber cuánto vale hoy la propiedad entera. Pedí la valuación sin cargo con Ambiente 23 en CABA o con Ortiz Chedrese Propiedades en Zona Norte y Zona Oeste, y tenés un número de referencia para conversar entre los dueños. Para la parte legal, consultá con un escribano o un abogado.