¿Se puede vender una propiedad con deudas de ABL, expensas o servicios?

Sí, se puede vender una propiedad con deudas de ABL, Inmobiliario, expensas o servicios. La Ley 22.427 dice que la escritura no queda condicionada a un libre deuda: el escribano pide los certificados y la deuda informada se paga o se retiene del precio el día de la firma. Si preferís llegar con todo al día, AGIP y ARBA tienen planes de pago oficiales para regularizar antes de vender.

¿Se puede vender una propiedad con impuestos sin pagar?

Sí. Según el artículo 1 de la Ley 22.427, la transferencia de un inmueble no depende de obtener certificados de libre deuda de impuestos, tasas o contribuciones, aunque el escribano igual tiene que pedirlos. La deuda no frena la venta, pero se resuelve en la operación y sale del precio que cobra quien vende.

¿Qué pasa con la deuda de ABL en CABA y de Inmobiliario en Provincia?

En CABA, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad, el certificado de ABL vale hasta 30 días, pero la deuda que informa corresponde al mes en que se emitió. Si cambia el mes antes de firmar, el escribano la actualiza. Cómo se calcula cada impuesto está en ABL e Inmobiliario 2026.

¿Cuándo vence el ABL en CABA?

Según la Resolución 557/2025 de AGIP, en 2026 hay 12 cuotas mensuales, con tres fechas según el tipo de partida. La cuota anual venció el 30 de enero. Las que quedan del año:

En Provincia, el calendario 2026 del Inmobiliario lo fija la Resolución Normativa 6/2026 de ARBA, y cada fecha figura en la boleta.

¿Qué pasa con las expensas adeudadas?

El régimen de propiedad horizontal del Código Civil y Comercial (no modificado por el DNU 70/2023) tiene tres reglas clave:

• Artículo 2048: cada propietario paga las expensas comunes, y el certificado de deuda del administrador es título ejecutivo para cobrarlas.
• Artículo 2049: los propietarios no se liberan del pago por vender, aun respecto de las expensas devengadas antes de su adquisición.
• Artículo 2067, inciso l: el administrador tiene que expedir, a pedido de parte interesada, el certificado de deudas y créditos del consorcio dentro de los tres días hábiles.

Por eso el escribano pide ese certificado antes de firmar. Lo habitual es cancelar la deuda antes o en la escritura, según lo que acuerden las partes.

¿Y el agua, la luz y el gas?

• Agua (AySA): el escribano pide el informe de deuda del servicio, igual que con los impuestos.
• Luz: según el ENRE, el titular registrado y el usuario no titular son responsables solidarios ante la distribuidora por los consumos, y es obligación del usuario tramitar el cambio de titularidad.
• Gas: el servicio también está a nombre de un titular. Conviene pagar los consumos hasta la entrega y que quien compra haga el cambio de titularidad con la distribuidora.

¿Cómo se resuelve la deuda en la escritura?

1. El escribano pide los certificados de deuda a cada organismo.
2. Si el organismo informa deuda, el escribano la paga o la retiene del precio y lo deja asentado. Lo retenido se deposita dentro de los 30 días (Ley 22.427, artículo 3).
3. Si el organismo no responde en 20 días desde el pedido, se puede escriturar igual, y la deuda se le reclama a quien vendió (artículo 2).
4. Si el comprador declara que asume la deuda, no hacen falta los certificados, pero quien vende sigue respondiendo en forma solidaria (artículo 5).

El detalle de cada certificado está en certificados y libre deuda para escriturar.

¿Cómo regularizar la deuda antes de vender?

En CABA, AGIP tiene dos opciones para Inmobiliario/ABL:

• Nuevo plan (Resolución 383/AGIP/2026): del 15 de octubre al 31 de diciembre de 2026, para deudas vencidas antes del 1 de octubre de 2026 de hasta $ 5.940.000 por partida. Al contado, con condonación del 100 % de los intereses. En hasta 12 cuotas, con 50 % de condonación y sin interés de financiación. Se paga por débito automático.
• Plan permanente: hasta 36 cuotas, desde el Portal del Contribuyente, con cuenta miBA nivel 3.

En Provincia, ARBA tiene un régimen permanente de facilidades (Resolución Normativa 7/2022, modificada por la Resolución Normativa 3/2026) que incluye el Inmobiliario, al contado o en cuotas con un anticipo.

Para la tasa municipal, cada municipio tiene su propio sistema. Para expensas, se habla con la administración del consorcio. Si tenés un plan vigente al vender, el escribano te dice si alcanza o si hay que cancelarlo en la firma.

Preguntas frecuentes

¿Necesito un libre deuda para vender?

No. La Ley 22.427 no condiciona la escritura a un libre deuda. El escribano pide los certificados y la deuda informada se paga o se retiene del precio.

¿El comprador hereda las deudas de expensas?

El artículo 2049 del Código Civil y Comercial dice que los propietarios no se liberan aun de las expensas devengadas antes de su adquisición. Por eso se revisan y se cancelan en la operación.

¿Puedo vender con un plan de pagos de ABL en curso?

Depende del caso. En CABA, el Código Fiscal pide cancelar la deuda informada en el acto, con algunas excepciones. El escribano te dice cómo queda la tuya.

¿Cuándo vence el ABL de noviembre en CABA?

Según la Resolución 557/2025 de AGIP, la cuota 11 vence el 06/11/2026 para partidas pares, el 13/11 para impares y el 20/11 para grandes contribuyentes.

¿Con quién reviso las deudas antes de firmar?

Con el escribano de la operación, que pide los certificados. Si hay una deuda en reclamo judicial, conviene consultarlo también con un abogado.

¿Querés vender y no sabés por dónde empezar?

Una deuda no tiene por qué frenar la venta. Pedí la valuación sin cargo con Ambiente 23 en CABA o con Ortiz Chedrese Propiedades en Provincia: te decimos cuánto vale hoy tu propiedad y revisamos con vos qué deudas conviene regularizar antes de publicar. Para los temas legales, consultá con un escribano o un abogado. Si querés ver todos los gastos, mirá quién paga la escritura.